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內容來自sina新聞
直播中國（廣東）縣域房地產發展論壇（1）
??今年以來，國傢出臺瞭城鎮化發展的一系列利好政策，縣域地產將迎來新的發展機遇，在今天的中國（廣東）縣域房地產發展論壇中，省房協將發佈並解讀《2014廣東縣域房地產發展報告》，並有數位專傢對縣域房地產發展問題進行探討。
??時間：2014年12月19日8:30-10:30
??地點：汕頭龍光喜來登酒店
??——————以下為論壇直播，按F5可獲取最新信息——————
??主持人：尊敬的各位來賓、各位會員朋友們，大傢上午好。
??昨天的廣東房地產發展論壇，分析瞭新常態下宏觀經濟及房地產市場的走勢，分享瞭平臺戰略及互聯網思維、健康養生及養老產業的發展機遇與挑戰、中小城市地產業發展前景，幾位嘉賓從多個角度做瞭精彩演講，給瞭大傢很多啟發，引發共鳴。今天我們繼續關註縣域房地產的發展形勢。
??今年以來，國傢出臺瞭城鎮化發展的一系列利好政策，縣域地產將迎來新的發展機遇，繼去年省房協在臺山發佈首部縣域房地產發展報告，今年的報告增加瞭一些新亮點，值得大傢期待，下面我們有請廣東房地產行業協會蔡穗聲為我們發佈並解讀《2014廣東縣域房地產發展報告》，掌聲有請蔡會長。
??蔡穗聲：謝謝，各位來賓、各位朋友，大傢上午好。
??省房協花一年時間去調研、討論，然後寫成這個調查報告，尤其是市場研究部的同志執筆做瞭很多的工作，這個也是他編寫的，我來講解一下。
??整個報告分三個部分，第一部分分析整個房地產整體概況，尤其結合當地的經濟概況的發展水平來做分析。第二部分是競爭力的分析，最後一部分是給縣域地產發展有一些總結性的意見和今後發展的建議。下面先講第一部分。
??這部分是講整個社會發展的背景，因為隨著整個經濟社會的發展，縣域的經濟發展也有一個相應的跟全省來比二胎代償 代償當舖二胎利率多少免費諮詢試算來說是逐步提高的發展的比重，我們看看廣東縣域占廣東省的經濟人均GDP的比重是40%到50%之間的比例，就是現在的水平。這個圖說明瞭在經濟結構的發展階段，按照美國發展經濟學傢的經濟發展階段的模型，他把一產、二產、三產分成不同的幾個階段，就是說在第一產業結構超過10%的水平，屬於是工業發展的初始階段，在第一產業比重小過10%，二產大過三產的情況下是屬於工業化的加速發展階段，一產小過10%，達到5%左右，二產低於第三產業，他認為是工業化的成熟階段，一產再小過5%，三產達到60%以上的水平是後工業化階段。我們用這個來分析，廣東省從1992年的時候，從全省來說一產是19%，二產45%，三產是36%，這個時候正好是還屬於工業化的初始階段，正好到瞭2000年，廣東省的第一產業下降到9.2%，二產、三產在46%、44%的階段，就進入到工業化的加速階段，正好到去年2013年，廣東省的全省的第一產業是4.9%，二產和三產是47%，我們說廣東省全省來看是到2013年進入到工業化的成熟階段，如果從我們縣域地產來比較，我們看看我們廣東縣域的經濟發展狀況，到去年2013年，縣域經濟第一產業是18%的比例，二產是45%，三產是36%，這個比例正好等於廣東省1992年的水平，就是20年前的水平，鄧小平南巡講話那一年，意味著廣東縣域的經濟在現在的經濟發展階段是處於工業化初始階段，就是廣東全省的20年前的水平，這個階段也說明整個資源的分佈，應該說跟廣東省來比還是有很大的一個距離，也有很大的發展空間，這是一個發展階段的分析。
??再看看整個現在的政策環境的變化，我們知道這幾年國傢公佈瞭新型城鎮化的規劃，今年也有國傢關於加強地方政府債務的一些意見，存量債務納入債務管理等等的，都是我們現在經濟發展以及縣域地產發展的一些政策的依據。
??縣域房地產市場這部分，從這個圖來看，縣域房地產占全省市場的份額，從2009年到今年的1到10月份，它是逐步上升的，銷售17%，上升到今年1到10月份占25%，就是銷售額和銷售面積大概占全省的20%以上，投資占14%的份額，另外我們來分析它的結構，它的產品結構還是住宅為主，住宅的面積和它的施工面積、銷售面積占80%和92%，基本占整個的絕對主導地位，全省的住宅施工面積和銷售面積大體是70%到80%的比例，縣域這塊是80%到90%的比例，比全省高瞭10%左右。
??這個分析就是一個所謂去化率的問題，就是供求關系，從需求來看還是比較強勁，到今年10月末，縣域商品房的去化周期是7.2個月，住宅是5個半月，跟全省水平相比多瞭0.1和0.6個月，總體來說相差不大，其中在住宅產品結構中，我們的分析是小戶型的產品消化率比較高，達到67.2%，中等戶型的銷售率是64.8%，大戶型是62.8%，所以三種戶型中小戶型的消化比例是最高的。
??資金結構，國內貸款占13.8%，回籠資金占46.5%，跟去年同比是下降瞭4.7%和4.2%，自籌資金是39.5%，同比提高8.8%，也就是說資金壓力大過全省水平，融資能力跟全省比是融資能力偏低。
??我們做瞭20個指標，做瞭幾個因子的分析，分析瞭4個，一個是發育程度因子，對應的是綜合發展水平，一個是經濟支撐因子、市場熱度因子、和市場去化因子。第一個先看發育程度因子，表明的是綜合發展能力，這個圖紅色的部分是表明這個指標比較好的，我們看到這個指標得分較高的都是珠三角和周邊的縣市，而且粵北的總體情況相比粵東、粵西稍優，粵東相對這個指標偏低。第二個是經濟支撐因子，就是發展潛力的指標，從這個分析來看，粵西的優勢比較明顯，珠三角就是增城、博羅、四會幾個比較前沿，珠三角和粵東也有一些，粵北相對落後。第三個是市場熱度預期，這個指標得分較高的是在珠三角外圍和粵西片區，粵北就相對得分低一些，就是發展潛力。最後一個指標去化能力，反映供求關系，在得分前21最好的地區裡面，我們看到粵西占瞭6個縣，粵北占7個縣，粵東比較少，珠三角也比較少，如果綜合上面四個指標來分析，珠三角地區縣一級單位基本排名前20名，粵西的相對粵東和粵北優勢更好一些。
??最後說一些結論。
??第一，縣域房地產再迎發展新機遇。近年廣東縣域房地產市場份額穩步提高，商品房去化率逐漸趕超全省水平，房地產市場方興未艾，很大程度上促進瞭縣域的經濟社會發展水平不斷提高。但廣東縣域的工業化進程顯著落後於全省總體水平，又與縣域的要素資源貧乏互為因果，共同影響瞭縣域經濟的發展速度。十八大之後，新型城鎮化發展思路不斷明確，經濟體制改革有序推進。在多重政策利好的疊加之下，縣域與城市之間要素資源的雙向流動將不斷加強，縣域經濟及房地產市場均迎來提速發展的良好機遇。
??第二，市場調整期去庫存壓力較大。廣東縣域的工業化水平僅處於較為初級的階段，房地產市場總體上仍以滿足居民居住需求為主，住宅產品占據瞭絕對主導地位。當前縣域房地產市場處於調整期，商品房供應總體較為充足，去化周期處於高位水平，消化庫存壓力較大。而住宅市場供應量中，大戶型產品所占比重接近三成，更為適銷的中小戶型產品的占比偏低，加重瞭去庫存壓力。且縣域房地產融資能力相對偏弱，銷售回籠相對不暢導致資金流緊張，土地購置和新開工面積相對去年已現收縮。
??第三，區域分化之下不乏後起之秀。各區域中，珠三角地區的縣域房地產市場發展潛力與其經濟優勢相吻合，綜合得分排名占據瞭前10位中的9個席位，東西兩翼和粵北山區的縣域房地產市場發展水平與珠三角地區差距懸殊。東西兩翼和粵北山區的縣域房地產市場雖然發育程度較低，但也存在較好的發展條件，如粵東的普寧市、海豐縣、饒平縣，粵西的陽東縣、陽西縣、化州市、電白縣、信宜市、廉江市、吳川市、雷州市、遂溪縣、徐聞縣，粵北的樂昌市、南雄市、始興縣、東源縣、平遠縣、蕉嶺縣、五華縣、英德市、佛岡縣、新興縣、連南縣、羅定市等，在經濟支撐因子、市場熱度因子或去化能力因子的得分均排名前列，具有一定的後發優勢。省委省政府《關於進一步促進粵東西北地區振興發展的決定》的出臺和實施，將不斷促進非珠三角地區與珠三角地區之間差距的縮小。
??省房協蔡穗聲會長發佈並解讀2014年廣東縣域房地產研究報告
??同時也提出幾個建議。
??一、產品銷售和服務運營並舉
??近年縣域房地產市場的蓬勃發展，除瞭因縣域經濟取得較快發展之外，一定程度上是受調控政策的影響，承接瞭城市的外溢購房需求。但現階段而言，城鎮住房短缺的時期已經過去，供不應求的狀況得到極大改善，供過於求在一些地區開始出現，消費者更加註重產品的品質和附加值。當前縣域商品房的供應較全省更為充足，且產品同質化嚴重，應以加速去化為首要任務。一方面，積極運用電商平臺、新媒體、自媒體等拓展銷售渠道，創新銷售模式；另一方面，加強線下看房服務並提供高附加值的產品和增值服務，提升產品的競爭力。
??二、房地產業與經濟發展協調
??房地產業與經濟社會有著密切聯系，兩者相互依存，相互促進，應保持房地產業與經濟社會的協調發展。新常態下，房地產業的發展應以配合縣域實施產城融合為主，促進當地產業發展和就業支撐，更註重對社會責任的承擔。縣域房企對房地產的觀念要從類制造業向服務業轉變，擺脫過去"以地養城"的經營城市理念過度開發。當前廣東縣域的工業化進程與上世紀90年代全省水平相當，也意味著廣東近20年的經濟和房地產市場發展歷程，其經房子2胎條件利率多少免費諮詢試算驗和教訓值得縣域相關主體研究和借鑒。
??三、因地制宜制定轉型戰略
??縣域的地域開闊、地方特色明顯、生態環境優美、旅遊資源豐富，縣域房地產業應結合本地資源優勢、產業特點和產業政策，延伸自身產業鏈條，尋求發展模式的轉型。當前多項政策均對縣域經濟發展直接利好，縣域房企可積極參與 PPP模式(政府與社會資本合作)的項目開發建設，投入更多資源助力新型城鎮化發展；以自然資源為依托、以生態保護為前提，適度開發園區地產、產業地產、養老地產、文化旅遊地產等新型地產；結合產業轉移政策參與產業園區的生產車間、職工宿舍等的配套建設，通過工業配套地產帶動商業物業的開發經營；以客戶為核心資源，以互聯網思維搭建服務平臺，開展多元化經營服務活動。
??四、審時度勢推進產品升級
??《國傢新型城鎮化規劃（2014-2020年）》明確，"完善推動城鎮化綠色循環低碳發展的體制機制，實行最嚴格的生態環境保護制度，形成節約資源和保護環境的空間格局、產業結構、生產方式和生活方式"，"嚴格控制大戶型高檔商品住房用地"。縣域房地產開發項目應由粗放型向集約型轉變，更好地規劃小區功能，加強社區服務，改善居住環境；加快推進住宅產業現代化進程，實施綠色建築計劃，完善綠色建築標準及認證體系，強力推進建築工業化、標準化，提高住宅工業化比例。而隨著物聯網、雲計算等新一代信息技術的普及，住宅產品的設計應緊跟互聯網思維，住區開發應更註重智能化建設，追求功能實用而非空間面積。我們搞住宅也是有發展空間的，以往的住宅是粗放式的，一個是同質化很嚴重，粵東地區還有一個問題是毛坯房，這個應該改變一下觀念，應該是精裝房裝修大大的普及，我也知道恒大在這裡搞的精裝房賣得不錯，也應該在本地企業得到推廣，同時住宅還應該產業化和綠色環保，我們不能夠延續以往的開發模式，還有住宅產品要結合到現在新的消費主體來變化，現在是80後、90後成瞭買房主體，80後、90後的傢庭模式和我們這一代是不相同的，他有些是單身貴族，有的是同居的生活，不一定有小孩，有的是結婚小孩比較晚生育，所以他們不要很大的套房，反而對小套型要求比較高，而且對住宅的質量，裡面的智能化水平要求比較高，對整個小區的配套，比如說健身、體育設施這些要求比較高。有更好的生活質量的追求，不是單純追求面積多大。這一點我要在設計和建設上跟上現在的需求習慣。
??五、加強合作提升管理水平
??隨著房地產的市場化程度不斷提高，行業馬太效應越演越烈，中小房地產企業面臨生存和發展的挑戰。面對大型房企，中小房企缺乏品牌、規模、資金上的優勢，在執行效率、生產成本和競拍土地等方面皆處於劣勢。為彌補這方面的差距，中小房企可通過強化聯手、互補合作等形式，以抱團聯合采購材料、購買服務等降低生產和服務等多個環節的成本；通過合作組建私募基金等方式，解決融資困難；加強企業交流，以相互學習完善企業管理制度，提高執行效率，拉近與大房企的差距。我覺得現在有一種流行的觀點，認為好像是房地產發展下去，大企業的兼並加劇瞭，中小房企逐步壓縮瞭生存空間，我不認同這個觀點，我認為在新常態下大企業有大企業的發展空間，但是也有它的困難，有它的風險，同樣的，中小房企也有它的發展空間，也有它的困難和它的風險，問題還是我們怎麼樣根據自己的企業的特點和當地的資源稟賦找到發展的不同模式，如果我們還是沿用過去的模式，一定是我們去跟大企業比拼，去跟大企業競爭拿地，那我看不用說肯定是中小房企沒辦法競爭的，但是你也可以抱團，可以通過社會融資的方式解決資金問題，但是相對來說還是優勢沒有大企業強，但是如果我們有不同的方式去發展，我們近年來也去一些地方做瞭調研，發現一些中小房企也根據自身特點在當地做一些旅遊地產，給工業區做一些配件工程，他們活得也很滋潤，另外還有一些當地的產業，和跟當地的政府部門，跟當地不同的產業部門的結合，會比外來的大企業更有優勢。所以我還是認為無論是大企業還是中小企業，在新常態下都應該有它的生存空間，業面臨不樣的困難和同樣的風險，這還關鍵在於自己把握住自己的優勢和特點，找出適合自己的發展方向。
??我就匯報到這裡，很抱歉，因為這個材料的執筆和編寫我功課沒復習好，講解得結結巴巴，對不起，大傢詳細的可以看我們出的書面材料，以那個為準。謝謝。
??主持人：謝謝蔡會長的精彩解讀。
??從蔡會長的解讀中，我們彰化土地貸款瞭解到今年這份報告在上一份報告的基礎上增加瞭很多指標數據，對各像市的房地產市場以及宏觀經濟的發展情況做瞭更為細致的分析，希望能夠給大傢帶來有價值的參考。
??最近，新常態、轉型升級是各行各業使用頻率非常高的詞，那麼新常態下房地產企業走向何方？下面有請廣州市同創卓越房地產顧問有限公司總經理趙卓文為大傢分享《新常態下房企轉型升級》，掌聲有請趙總。
??趙卓文：各位來賓朋友們，大傢上午好。很高興參加今天的論壇，我覺得這次省房協定的三個主題是非常抓住要點，一個是新常態，一個深轉型，還有一個是縣域經濟，這三個都是目前整個市場最關註的三個點。我知道今天我們在這裡探討縣域房地產的發展，但是在廣東地區這兩天也有一個會，就是縣域經濟的電商大會，聽說馬雲來參加瞭，就是現在電商把他們的關註點放到縣域級，當然對於我們廣東的房地產來說，怎麼做好縣域的地產發展，這個確實是一個比較大的課題，這次省房協給我定的題目是《縣域房地產開發的轉型升級》，又要轉型又要升級，又要談縣域又要有新常態，這個題目對我來說太難，下面僅僅談一些個人的觀點。
??我覺得每次參加省房協的年會，就知道一年即將結束，又迎來新的一年。預感2015年會是一個比較難以預測的一年，恐怕還是錯綜復雜的一年，因為包括政策和經濟面整個的發展具有很大的不確定性，所以現在網上有句話叫做“2015年的經濟無人看好，然後股市無人看空，樓市無人看漲”。很多人都有這樣的觀點，目前對於2015年樓市還看漲的我相信除瞭業內的人以外真的不多，所以這三點來看，2014年恐怕是我們行業發展很關鍵的轉折年，到底是轉向什麼樣的新常態，這個還有很大的不確定性。2015年我個人感覺會是比較難的一年，90後買不買房我們暫時不去討論，但是我知道2015年公務員恐怕是不會買房的，有些人買房恐怕也是有所顧忌的，這兩方面的需求的下降，恐怕2015年的數據很難提升，從各方面的數據來看，2013年恐怕是廣東房地產的階段性的頂部，5年內都很難突破，所以從銷售面積來看，廣東房地產的空間好像難以放大。
??回過來看2015年，我覺得有4個因素值得我們關註，一個是廣東地區的地方房地產政策的反應滯後，這點會令我們喪失很多的機會，廣州跟佛山相比，佛山在今年下半年松綁限購，所以銷售量就上去瞭，目前整個廣東地區的房地產銷售面積來看，隻有一個城市是可以突破1000萬平方米的，就是惠州。然後從銷售面積來看，老大是惠州，不是深圳、廣州和佛山，從未來發展來看恐怕未來幾年都是這樣的。我覺得縣域一級的房地產發展對它的推動是關鍵作用，所以這幾年看到廣州的銷售面積不怎麼增長，佛山的銷售面積不怎麼增長，珠海也不怎麼增長，所以未來的發展格局在哪？我剛剛聽到蔡會長的報告我體會非常深，目前我們整個的廣東房地產的發展是二八開，縣域的經濟總量和人口、占地面積大概是80%，但是房地產的量大概是20%，這個二八開的格局能不能發生改變影響很大。第二個房地產供求關系逆轉，第三個是城市發展空間變窄，包括深圳、廣州、佛山，目前都面臨城市空間不夠，這個城市空間怎麼去發展、拓展，這個可能也是一個大問題。第四個是地價、房價仍然維持高位，現在到年底瞭，大傢很關註幾個問題，就是明年的銷售量會怎樣，明年的房價會怎樣，明年的地價會怎樣，我這幾年做瞭很系統的對珠三角的土地市場的梳理，我們的判斷是我們認為中心城市特別是廣州、佛山、深圳這樣的中心城市的地價，恐怕在短期兩三年會有往下調整的必要性，中心城市是往下調整，這兩年會略有調整，但是總體趨勢還是往上的，但這兩三年會有比較痛苦的往下調整的必要性，還有市場的壓力。我們看到今年從10月份開始，雖然廣州、佛山這些政府完成瞭土地出讓的任務，但是代價也是調低瞭土地出讓的預期，所以中心城區的土地往下回調可能是這兩三年的趨勢。另外對於一些縣域，特別是一些新型發展地區，土地價格和土地水平還在上升，包括大傢接觸到一些地方，包括非常偏僻的一些縣級單位，土地價格100萬、200萬目前仍然在上升通道中。
??展望新的一年我覺得有4個因素深刻的影響到縣域房地產的發展。第一個是軌道交通的發展，目前廣東地區包括城際輕軌目前有17條在建設，目前茂名到汕頭現在開車七八個小時，但是再過幾年，可能三個小時就解決瞭，所以未來的軌道交通的發展會改變廣東房地產的泛格局。第二個影響很大的就是互聯網技術，包括電商的發展，2014年大傢公認是電商年，但是這種對於房地產的影響會逐漸深入。第三個是政策的推動和影響，目前大傢的一些新的區域的熱點，2015年廣東房地產會有很多的熱點，包括珠海的橫琴的發展超預期，房價已經4萬以上瞭，所以發展非常快，廣東的南沙也是值得期待的，因為包括自貿區等的發展。但是廣東目前對於這些新政策的預期，或者說我們做的準備還是不夠的，自貿區會帶來什麼影響，廣東的自貿區來瞭以後怎麼迎接它，怎麼制造出一些機遇，目前還沒有準備好，但是對於推動地方房地產的發展我們還需要進行一些努力。第四個就是產業方面的變化，特別是廣東地區的2015年的經濟下去的壓力超過全國的水平，所以基於這幾個方面的考慮，恐怕2015年廣東的房地產已經過瞭高峰時間。
??對於房地產企業我們必須有一些變化，在這個變化裡面可能是企業戰略佈局裡面的跨區域的戰略佈局、跨行業戰略佈局和多元化的戰略佈局可能都會有一些新動作。我這裡想說其實在廣東地區的房地產開發商，我們恐怕需要有一些空間上的轉型，如果大傢關註這兩年廣州、佛山，包括深圳、珠海這樣的中心城市，它們的土地公開拍賣的結果再分析一下就發現，這兩年土地拍賣的獲得著潛在的經營能力非常低，所以對於開發商來說我們需要思考怎麼獲得新的增長點和營運點，從發展模式和商業模式來看，其實我這裡特別想說一個看法，就是目前對轉型方面是有誤區的，一直認為規模速度型已經走到終點瞭，可能現在多提質量增長型，但是大傢也提到在廣州中心區、深圳中心區做一個投資強度很高的城市綜合體，回報就會很高嗎？其實到目前為止或者今後，廣東房地產的營運來源仍然是規模速度型，所以我們要找到一種新的規模，怎麼促規模，縣域一級的土地能不能讓我們獲得新的規模，我覺得是有可能，有空間的。
??第二個我覺得轉型不一定適合每個企業，企業有規模大小還有資源多樣，我認為90%以上的企業不需要轉型，這個大傢隻要守好自己的資源發展就可以瞭，這個對於企業來說是轉型有風險，特別是在未來的情況。
??對於產品發展階段也有很多的轉變，其實在縣域一級來看，調整是有必要的，包括我們的產品結構不是很合理，但是就是住宅類的內部結構我們也面臨非常痛苦的調整，大戶型的產品偏多，這個也面臨著調整，住宅類常規的商業業態，常規的寫字樓在新的一年都會面臨一些非常大的挑戰，在這裡產品發展應該有什麼思考呢？我們認為未來可能更合適做一些逆城市化的產品，就是更低的密度、更多的生態空間和生活空間。以前我們太強調都市化和高強度的開發，對於廣東地區現在的經濟總量，我們的人均住房面積還有現在的狀況，縣域房地產要發展，我們老是通過性價比、低售價和低成本的發展方式做下去，做大城市的衛星城，做大城市的後花園。這些模式我覺得都難走下去，但是逆城市化的新型產品我覺得還是有可能的。
??我們看看縣域房地產目前也面臨一些挑戰，一個是產量過剩，因為縣域的土地資源還比較充裕，很容易做到產量過剩，大傢談到縣域房地產，很多的開發商頭都大瞭，都不想去做，目前我們的庫存壓力在縣域這裡有點壓力。第二點挑戰就是房地產企業的盈利水平下降，這個可能是目前廣東房地產發展的很大挑戰。其實我們要好好分析一下每年房地產的銷售金額裡面的分成、流向是怎樣的，我就發現這兩年政府的收益是有保證的，地價越賣越高，政府收益持續上升，但是房地產企業的平均盈利水平，還有投資量和回報水平一直在下降。所以我覺得這樣的東西對於整個行業來說是有壓力的，怎麼找到新的盈利點和增長點，特別是土地怎麼做深度的經營，這可能是未來的課題。因為我們土地的壟斷和出讓都在中心城市的政府手裡，我們在縣域裡面獲得一些土地方面的回報可以提出來。第三個挑戰是城市化水平較高，發展後勁不足。第四個挑戰是經濟明年無人看好，特別是廣東的經濟不容樂觀。第五個是房地產稅立法進程加速，我相信2018年這個稅一定會完成，然後2015年到2017年到投資者的心理影響非常巨大，所以這點影響也是非常巨大的。
??在新常態下縣域房地產的一些機遇，休閑時代產生的一些機會，這樣的一些機會也面臨一個瓶頸，就是我們的土地指標是受限制的，經營性的建設指標是受限制的。昨天到今天，有些嘉賓探討過一些養老養生地產，現在在地方政府的土地出讓裡還沒有這種條目，養老設施的用地目前試點剛剛開始在深圳，別的地方連這個計劃都沒有，所以整體來看我們的發展也受到這樣的政府用地供應方面的影響。所以未來在這方面，在休閑時代的到來以後，這些方面的發展怎麼做，這可能是開發商可以做的事情。然後還有中心城市進入穩定發展階段，外溢效應利用縣域地產的發展，這個也是比較大的機會。集體建設用地合法流轉帶來新的空間，在過去的2014年，在廣東地區還有一個事件值得大傢去關註的，就是南海集體建設用地的流轉試點，這個試點的影響還是非常巨大的，這個試點的力度超過深圳，這個試點能不能在未來帶來一些新的變化和啟發，特別是我們關註到像廣東佛山的南海，土地使用強度已經達到53%，這樣不搞集體建設用地流轉難以獲得發展空間，必須釋放這些空間，對於地產商來說我們能不能新的一些事情，這個確實是一個新的機會。
趙卓文講解新常態下縣域房企轉型升級
??關於2015年在新一年裡面，關於縣域房地產的發展怎麼轉型和發展呢？下面談幾個個人的觀點和看法，給大傢分享一下。
??第一個是要因地制宜、緊抓資源，實現新時期的土地價值再造。現在很多縣域的土地價值還是被低估的，最典型的就是南昆山，這兩年我們看到廣東地區有一個另類的銷售冠軍，就是富力的南昆山的項目，一條高速公路可以帶動龍門這樣的縣級區域的特別地產的發展，這種機會和機遇它抓住瞭，也是留用地做起來的，所以這點值得我們關註。
??第二點要打破單一的住宅發展模式，實現多元化的發展。這個多元化的發展我特別想說的就是逆城市化的產品發展，逆城市化的發展的生命力是非常強大的，我曾經接觸過很多的公務員，可惜現在公務員不買房瞭，其實公務員裡面需求最大的就是每傢每戶在周末去種種菜特別受到歡迎，如果說珠三角地區我們的土地資源適合做什麼，我倒認為一些主題式的休閑公園可能在未來會有新的發展，包括在廣州做瞭很多年的百萬葵園還能經營，沒有特別的山水，沒有很多歷史文化的沉淀，都沒有，普通的東西都靠打造，所以這個也給大傢很多的啟發，包括三水的荷花世界等等的案例，集體建設用地包括農地，包括一些集體控制的土地資源，其實都可以做一些這樣的新的主題項目的發展，不一定是要拿到建設性用地，會受一些指標的限制。
??第三個是品質提升和規模發展，對於縣域房地產發展來看，覺得還是小規模，各做各的，中小型開發商小打小鬧的方式很難獲得回報，所以在縣域的房地產發展怎麼由小規模、低品質、低售價怎麼向規模化、品質化轉變，這個還需要探討。所以總體來看我覺得這樣的方向是一個方向。
??這裡講一個例子，就是佛山的廣佛智城，一個是它是集體建設用地，第二個它又是幾個零碎的地塊聯合起來做的，不是單一的一塊地，可能有幾個地方的集體建設用地聯合起來做這樣的事情，所以這個東西是挺有價值的，大傢也可以關註一下這個項目，但是很多人沒有註意到它是一個聯合的產生規模化的產品，這樣的效益是非常突出的。
??第四點要抓住產業轉移契機，以產業帶動需求，我們廣東地產的30多年的發展，其實說高速發展，說我們的貢獻都有很大的貢獻，但是我們也有憋屈，我們一直是產業發展的附屬品，政府一直做這個產業那個產業，政府一直提產業升級，提完產業升級才提城市升級，我們開發商一直是附屬品，但是在未來能不能逆轉這個格局，帶動這個產業需求的發展，這個恐怕還是在未來有一定的空間。房地產和產業的結合能夠產生一些新的能量，產生新的增長點，這個在政策方面也可以打破一些邊界，其實現在政府也越來越聰明，包括以往出讓工業用地政府都是給40年的產權，現在一些政府都在探討40年給虧瞭，能不能20年就行瞭，不給那麼長時間瞭，所以大傢現在都意識到能夠持有這個時間，能夠有土地資源，不管是工業用地還是集體建設用地，不管是農用地還是什麼類型的用地，你隻要持有這些資源，我覺得珠三角地區還是有錢可賺的。我覺得我們的土地市場無論是中心城區還是縣域級的，我們的土地市場的緊缺性沒有改變，所以抓住土地資源還是非常重要的一個環節。
??第五個是網絡時代和軌道交通時代的產品再造。這個對於2015年恐怕還是一個新的課題和新的內容，可能下一次省房協的年會有可能談到網絡時代房地產發展的影響，可能會上升到一個主題，因為這個來得太快，包括今天和昨天我開會我看到我們參加年會的大部分都是60後、70後，80後比較少，更別說90後，其實會不會是我們落後瞭，我們滯後於網絡時代的發展，另外軌道交通的發展也是有很多機遇的。
??我們看看廣東地區的淘寶村，發現很多的淘寶村沒有在中心城區裡面，都是在相對地價比較便宜，成本比較低的地方。所以整體我們的判斷和感覺就是2015年往後的幾年，會是廣東地區地價重分佈的關鍵幾年，表現在中心城市這兩年有所回落，縣域級會有所提升，整體地價更趨向於扁平化，這可能是未來兩三年的主要方向。
??第六個是泛鄉村地產的升級和發展，很多開發商都在想這個題目，在討論這種土地資源儲備的發展可能性，這個恐怕在未來房地產的發展會找到一些新的空間。
??在新時期開發商會有一些新的上山下海，所以如果大傢關註縣域經濟，關註縣域房地產，我建議大傢要關註6個地方，第一個地方就是佛山南海的集體建設用地怎麼流轉，怎麼發展。第二個地方就是關註珠海的橫琴，在政策的刺激下一個新區域，新的城市空間很短期就形成瞭。第三個是惠東，第四個是龍門縣，龍門縣的看好，這個上山也值得大傢關註。第五個是雲浮，雲浮在南廣鐵路開通以後會有什麼變化，這方面我認為是可以關註的。最後一個是茂名的水東，所以未來幾年廣東地區是縣縣通高速，現在快通完瞭，2020年是市市通高鐵，對於地方的發展和政策推動，我認為都很重要，所以建議大傢關註這6個地方。
??轉型方面總結一下，我建議大傢還是關註空間上的戰略轉型，關註土地的深度開發，關註新常態下的適合規模化的企業發展。謝謝大傢。
??主持人：感謝趙總的精彩分享，剛剛趙總講到，中國已經進入休閑經濟時代，泛鄉村地產悄然興起。不管新常態也好，整個經濟形勢是怎麼樣，增長才是真正的贏道理，轉型一定是我們必然的選擇。
??隨著國民經濟的發展，百姓生活水平日益提高，人們不再滿足衣食住行，旅行養生地產業成為地產行業關註的新寵，在旅遊地產開發方面有哪些經驗教訓值得我們借鑒？下面有請湖南師范大學資源與環境科學學院城鄉規劃系常疆教授，為我們分享《鄉村旅遊項目開發經驗與教訓》，掌聲有請常教授。
直播：中國（廣東）縣域房地產發展論壇（2）
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-19/08525951509047311385051.shtml
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