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戶籍改革演繹城鎮化大棋局 房地產業有望率先受益
戶籍改革落重子 城鎮化演繹大棋局
作為推進新型城鎮化的關鍵一環，戶籍改革終於落下重子。昨日，國務院印發《關於進一步推進戶籍制度改革的意見》(以下簡稱《意見》)，從五方面對戶籍改革提出具體要求。《意見》涉及城市佈局調整、戶口登記制度變革，A股多隻股票以大漲相呼應。
分析人士指出，與戶籍改革相關的多項制度改革也將順勢推進，配套改革的推進力度將直接影響到新型城鎮化進程。尤其是土地制度改革，被視為各項改革的重中之重。在新型城鎮化的大棋局中，戶籍改革將對經濟增長起到巨大推動作用，現代服務業和房地產業有望率先受益。
牽一發動全身
《意見》表示，將城區人口在50萬至100萬的城市，劃分為"城市綜合承載能力壓力小的地方"和"城市綜合承載能力壓力大的地方"，前者可以參照建制鎮和小城市標準，全面放開落戶限制，後者則允許對合法穩定就業的范圍、年限和合法穩定住所(含租賃)的范圍、條件等作出具體規定，但對合法穩定住所(含租賃)不得設置住房面積、金額等要求，對參加城鎮社會保險年限的要求不得超過3年。在城區人口為300萬至500萬的城市，要適度控制落戶規模和節奏，也可結合本地實際，建立積分落戶制度，大城市對參加城鎮社保年限的要求不得超過5年。特大城市人口規模將受到嚴格控制。
多傢機構認為，《意見》的核心內容在於戶口遷移政策和人口管理制度兩個方面。其中，前者涉及不同層級城市的落戶問題，後者則涉及戶口登記、居住證等制度的創新。
雖然上述兩項內容意義重大，但從技術層面來看，破局難度不大。"當前各地的戶籍均實現瞭聯網，居住及納稅證明也很容易查實，下一步隻需要一個更為統一的進入和管理機制。"山東濟南公安系統的某負責房貸第2順位銀行年息怎麼貸款比較會過件人向中國證券報記者表示。該人士表示，即使是尚未大規模推廣的積分落戶制度，從技術的角度也不難實現。真正的難點在於財政、土地等領域的配套改革能否同步，以及公共服務能否跟上。
事實上，此次戶籍改革可謂"牽一發動全身"。多個部門參與瞭文件起草工作，改革涉及教育、就業、醫療、養老、住房保障等方面。相關文件還將陸續出臺。
針對戶改所涉及的財政政策，財政部副部長王保安表示，財政政策設計已經具備瞭一定的基礎。在一般性轉移支付中，對常住人口超過戶籍人口的部分進行瞭一定比例的折算，已經在轉移支付中體現瞭常住人口的因素。在均衡性轉移支付中，實質上已經考慮瞭農業轉移人口市民化的因素。
他還強調，下一步將結合上述戶籍制度改革的意見，進一步完善財政轉移支付的機制和辦法。有分析認為，未來財政轉移支付的力度將加大，其改革方向在於平衡城鎮人口和農村戶籍人口的公共服務待遇。
而在社保方面，從今年7月1日起，由人力資源社會保障部和財政部印發的"城鄉養老保險制度銜接暫行辦法"開始實行。針對農民工參加城鎮職工保險問題，主管部門已經在制度上嘗試銜接。
分析人士還指出，盡管外界期待較高，但戶改以及與之相關的各項配套改革的破局，都需要突破不少制度障礙。因此，上述改革是一項長期的過程。改革面臨三方面的難題：城鄉之間、區域之間、大小城市之間，發展的差距比較大，難以平衡；許多福利待遇與戶籍制度長期掛鉤，難以剝離；各類群體的利益訴求多元多樣，難以協調。
倒逼土改破局
土地制度和戶籍制度並稱為新型城鎮化的制度基石。戶改的啟動也在倒逼土地制度破局。
《意見》對土地制度的配套改革有著明確的表述：完善農村產權制度。《意見》強調，加快推進農村土地確權、登記、頒證，依法保障農民的土地承包經營權、宅基地使用權。引導農業轉移人口有序流轉土地承包經營權。現階段，不得以退出土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權(即"三權")作為農民進城落戶的條件。
一位接近國土資源部的專傢表示，農村產權制度改革正是土地改革的重點之一，已納入國土部今年的重點工作中。作為上述改革的基礎工作，農村土地所有權和使用權的確權登記工作正在推進。
該人士表示，與戶籍改革相比，土地制度改革面臨的制度障礙更大，進展也更為緩慢。在《土地管理法》完成修訂之前，不少改革難以實現真正破局。但如果土地改革不能盡快取得突破，可能面臨與戶籍制度改革不相匹配的情況，最終拖累城鎮化進程。
該人士認為，就現階段而言，戶籍改革的推進，將促使農地確權等基礎工作的進程進一步加快，相關法律的修訂也會再次提上日程。但從操作層面來看，最為現實的一點，在於保障城鎮化進程中的農民權益。
中央農村工作領導小組辦公室相關負責人表示，當前正在積極落實中央關於穩定現有的土地承包關系且長久不變的政策。同時也在加快推進農村土地的確權登記辦證工作，依法保障農民的土地承包經營權和宅基地使用權。
他還指出，對於進城落戶的農民是否有償退出"三權"，應該充分尊重農民的意願。之所以《意見》提出保留進城農民的三項權利，就是要讓他們進退有路。隨著經濟社會發展水平和公共服務水平逐步提高，有關進城農民"三權"的制度安排和相關的法律也將進一步完善。
多行業迎利好
作為經濟增長的重要重劃區 炒作手法怎麼貸款比較會過件引擎，新型城鎮化的推進將給多項產業帶來利好。在此次戶籍改革中，部分產業有望率先受益。
人社部副部長楊志明表示，截至今年6月底，我國外出農民工人數已經達到1.74億，比上年同期增加瞭307萬，中西部農民工的增量快於東部。從產業分佈上講，主要在制造業、建築業和服務業就業，但服務業的比重近年來逐步上升。
從其表態不難看出，上述產業有望在戶籍改革中首先受益。據悉，穩定就業是積分落戶制度的條件之一。未來農民工從事建築、餐飲等工作崗位也會被視為穩定就業，主要便於農民工融入企業、子女融入學校、傢庭融入社區，為農民工市民化打好基礎。
他進一步強調，大力發展農民工就業容量大的第三產業、中小企業和勞動密集型產業，實現農民工就業規模的持續擴大。中信證券(13.02, -0.12, -0.91%)的分析也認為，戶籍改革將釋放消費潛能，長期利好服務業發展。
短期來看，戶改還將引發基礎設施和公共服務領域的多項投資。國傢發改委秘書長李樸民表示，為增強中小城市的吸引力，未來將改善中小城市的交通條件，支持中小城市市政基礎設施和公共服務設施建設。其中，市政基礎設施和教育、醫療等公共資源配置會向中小城市和縣城傾斜。
在不少業內人士看來，除上述產業之外，房地產業也將成為戶改的受益者。主流的觀點認為，隨著農民進城落戶，廣大二、三線城市的過剩庫存將得到消化。
經過多年的房地產投資熱潮，當前市場整體已處於供大於求的狀態。其中，供應過剩的局面主要出現在二、三線城市，另有不少四線城市和小城鎮出現"鬼城"、"空城"等現象。相比之下，人口眾多的一線城市，仍然面臨供不應求的局面。
有機構認為，按照戶籍改革控制特大城市的人口規模、放開中等城市落戶限制的思路，恰恰可以平衡上述區域的差異，避免個別區域出現樓市斷崖式下跌。與此同時，推進的新型城鎮化本身就是房地產業發展的利好因素。但總體來看，戶籍改革的推進，隻能看作房地產業發展的長期背景性利好，短期難以改變市場低迷的態勢。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014土地貸款苗栗通宵土地貸款-07-31/08102843039.shtml
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