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??房地產或將進入“白銀十年”

??7月10日限購取消後,省城樓市網簽量曾一度爆棚,但大量的“補簽”卻讓這一數字顯得有些不真實,而10月的公積金新政也沒能讓樓市真正好轉,10月濟南樓市商品房銷售5099套,難以算得上是旺季的表現。種種跡象表明,政策刺激已經不是影響樓市的主要力量,住房市場需求動力由弱轉強無法單純的依靠調控來實現。

??宏觀經濟規律告訴我們,高潮之後必然會經歷一段休整期。

??庫存房的不斷增加,造成大量開發商無奈使出降價促銷的手段,5月以來,省城房價已經連降7個月,房價持續回落成為濟南樓市跨入“新常態”的最主要特征。同時,在住宅去庫存壓力下,房地產開發企業之間的博弈使得房價上漲可能性幾乎為零。2015年,不動產統一登記條例也即將出臺,這無疑為將來開征房產稅鋪路,對持有多套房產的業主來說資產保值功能下降,有可能引發二手住宅供應上升,進一步減少房價上漲動力。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-26/15565954152591217967906.shtml

內容來自sina新聞

??在不少業內人士看來,中國房價已經進入瞭最後三分之一的漲幅階段,就像飛機要升高到一萬米高空,它已經升到瞭第7000米一樣。“當然,有的地方可能已經升到1萬米,有的地方還在5000米,但是總體已經相對穩定瞭。”

??今年以來,為應對樓市自發性周期調整,各地政府以松綁住房限購政策為主要措施,放寬公積金購房政策,鼓勵住房消費。濟南也不例外,7月10日,在濟南執行瞭三年多的限購政策被取消,10月,濟南公積金貸款開始“認房不認貸”,明確表明公貸隻看名下的房產套數,這些政策都取得瞭一定積極成效,但效果有限。



??另外,面對未來樓市走勢的不確定,銀行等金融系統對房地產的風險意識明顯加強,隨著宏觀經濟增長速度回落與樓市周期性調整,未來我國房地產金融風險釋放的可能性與規模有可能會急劇增加。房地產業運行具備系統性風險特征,房地產與金融的交織作用和相互傳染,都是引發區域性金融風險乃至系統性金融風險的隱患。因此,加快住宅庫存消化,防止房地產市場大幅波動,是控制房地產金融風險的必要前提。

??今年以來,省城房地產開發投資意願與投資規模均向常態回歸。2011年濟南市房地產項目的開盤數量為159個;2012年開盤數量為150個;2013年時開盤數量到瞭一個比較高的峰值為205個,而2014年至今的開盤數量僅為130個,市場上的開盤數量明顯減少,上半年僅有69個開盤,同比降低瞭30%。

??目前來看,省城樓市已進入新常態。相比過去十年的發展黃金期,省城樓市已經進入一個相對平穩的增長新階段。

??從近幾年濟南樓市的表現來看,在經歷瞭黃金十年之後,省城樓市發展速度迎來一波大的高潮,2013年的盛況成為黃金十年的結束,在此之後,跟隨全國經濟的步伐,房產市場也將由過去的高速增長向中速轉換。另外,大量的庫存成為2015年省城樓市面臨的重要挑戰。過去十年,省城商品房需求過度釋放,大量開發企業進駐,大量土地被開發,相比10年前,現在的省城城區范圍擴大瞭1倍。根據濟南市住宅與房地產信息網公佈的數據,目前濟南市商品房可售套數為19.57萬套,在此之前的8月31日、9月16日、10月31日、11月30日記者曾四次統計該數據,結果分別為19.07萬套、18.91萬套、18.96萬套、19.27萬套,也就是說,現在濟南樓市庫存量相比8月末時增加瞭4000套,而這近4個月的時間為今年省城樓市銷量最好的一段時間,樓市庫存增加說明新房的推出量也增加瞭,如果以目前省城每個月消化10000套新建商品房的速度計算,即便不再推出新房源,這些庫存也需要近20個月才能消化完。台北市大同區房屋貸款房屋二胎民間二胎

??過去十年,我國商品住宅需求過度釋放,對未來住宅市場去庫存形成巨大壓力。目前,我國城鎮人均居住面積已經超過30平方米,繼續上升空間收窄。

??即將過去的2014年,是中國房地產發展的轉折之年。如同十年前一樣,這一年宏觀調控政策頻出,銀根風險高懸;救市效果不佳;市場存量去化緩慢;價格泡沫初現威力;市場洗牌不斷上演……這一系列事件表明中國房地產再次進入非常時期。但風險永遠與機遇並存,回顧十年前,在經歷瞭一系列的重創之後,2胎房貸是什麼年息樓市涅槃重生迎來一個黃金十年。

??今年上半年開始,全國房地產市場陷入低迷,並且衰敗之勢持續。但衰敗不是走向死亡,更可能是涅槃重生,它迫使樓市開始改變自己。下半年,穩定成為樓市主色調,全國絕大多數城市放開限購。央行重視首套房貸並給予商業銀行更大的自主權利,這一切雖然沒有取得立竿見影的效果,但毋庸置疑的是,調控開始尊重市場的力量。房企開始順應市場、改變自我,購房者開始根據市場變化調整需求,未來樓市跨入穩定增長的“新常態”。記者張陽陽

??在決定房價的眾多因素中,需求是最重要的,供求關系決定價格。有專傢認為,過去十年房價之所以瘋漲,是因為人們有住房的剛性需求,供不應求。“房產行業從1998年開始爆發,這15年,房產由起步到巔峰,是真正的翻天覆地。到現在,我們國傢的城市化進程也達到瞭50%。這些年修的房子,大概能滿足人們的需求瞭。”

??房地產行業經過瞭“黃金十年”的飛速發展時期,下一個十年或大不如前,從供求的關系來看,供應與需求落差大降。“如今的房地產行業雖然不能比作黃金,但也絕不是鋼鐵,不是磚頭。相對於其他行業,不管是利潤還是市場量,房地產行業仍然有極大的商機。2015年至2022年房地產行業將迎來“白銀十年”,房價也會相對穩定,肯定不會再像四五年前,一個月一個價。”專傢如是說道。

觀點樓市跨入 新常態


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??據國傢統計局公開統計數據,2014年11月份,濟南房價再次下跌,已經連降7個月。無獨有偶,11月全國70個大中城市新建商品住宅價格下降的城市有67個,持平城市有3個,已經連續3個月環比無一城市上漲。同時,中央經濟工作會議兩年未提房地產,種種跡象已經表明,我國樓市已經進入“新常態”,樓市理性回歸的態勢將更加明顯。過去多年保持穩定增長的省城樓市也將跟隨全國大勢,“穩定”成為未來樓市關鍵詞。

??2014,也許會是中國樓市一個嶄新十年的開端。

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