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  在大興沒有收獲的王小姐又轉戰到瞭近郊的其他幾個樓盤,但最終能買得起的剛需盤基本沒有,眼看假期就快結束,王小姐很無奈地說,"現在就隻能等最早就看好的大興那個樓盤瞭,實在不行明年再借點錢,希望價格不會比現在的報價高太多。"

  對於中端項目而言,影響較大的是精裝修捆綁被叫停和大幅漲價樓盤不予批準預售的政策,但開發商普遍采取瞭同高端項目一樣的態度,能高價拿到預售許可民間2胎利息貸款全省皆可處理證就開盤,拿不到就等明年再說。豐臺某項目負責人表示,原計劃以3萬元/平方米的價格申請預售許可證,但現在看來很困難,"實在不行,就明年三四月份再入市"。

  購房者說

 年底成交或將高位回落

  在高端市場方面,4萬元預售禁令直接終結瞭2013別墅銷售季。根據亞豪機構統計數據顯示,自進入2013年以來,別墅供應情況一直維持在較低迷水平,而繼2月、4月之後,原本的入市佳季10月份再次出現"零供應"。10月北京別墅市場僅實現成交221套,成交面積7.98萬平方米。這一成交量也創下瞭自2月份以來的月度新低。

  北京年初制定的2013年本市房價控制目標是:全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定。然而,國傢統計局發佈今年9月70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況,北京房價同比上漲20.6%,位居各大城市之首。完成全年房價目標幾乎可能性微乎其微。

  另外還有一些資金流比較緊張的開發商,則顯得較為著急。面對新的局面,這些開發商轉而推出一部分不受限制的商住項目來"應急"。對於大部分業績飄紅的房企來說,則更多是抱著"拖"的心態,"奉旨"捂盤,在他們看來,"按照目前這地價水平,明年房價也不會太低,預期是向好的。"

  開發商免疫力提高

  高業績與高地價增加房企籌碼

  根據亞豪機構統計數據顯示,上周(11月4日-11月10日),北京商品住宅市場僅有一個項目入市,入市項目為通州區的潤楓領尚,共提供住宅產品136套,預售許可面積1.2萬平方米,相比上上周(10月28日-11月3日)分別減少70.6%、74.3%。而截至11月10日,11月上旬僅有5個項目入市銷售,是今年各月同期開盤項目最低的一個月,與春節所在的1月同期持平。

  亞豪機構副總經理高姍分析認為,11月逐步進入一年的銷售淡季,通常房企也會減少推盤量,2011年、2012年的11月,北京也分別僅有27個、21個項目開盤,但是今年11月則是在住建委年底控制房價的6條新規作用下,開發商或主動、或被動地延遲開盤。

  同策咨詢研究部總監張宏偉認為,從近期出臺的政策來看,無論是二套房首付比例提高還是進一步收緊限購限價政策,多數政策都屬於短期行為,不具備長期執行效力,從政策效用的角度來說,這些政策隻是為短期內遏制房價過快上漲的"救火"舉措,短期內的政治意義大於實際的市場意義。

  政策背景

  記者在采訪中發現,像王小姐這樣等著排號買房的人其實很多。近日,記者在大興某樓盤售樓處看到,盡管是工作日,而且今年開盤的希望非常渺茫,但依然有不少人在執著地看房排號。

  房山某項目負責人告訴記者,該項目本打算按照2萬元/平方米的毛坯房價格和4000元/平方米的精裝修價格捆綁出售,不過,被約談叫停這種出售方式後,最終可能以2.2萬元/平方米的毛坯房價格出售。而多個此前一直熱銷的捆綁精裝修的項目,在被叫停之後,項目的開盤時間也被順勢推後,這幾個項目銷售人員均對記者表示,目前在售項目已經售罄,新開盤時間以及銷售方式還不能確定。

  然而,對於限價令,開發商們也正使出渾身招數來應對價格紅線。今年以來,一些項目將裝修房改為毛坯房來降低售價、期房改為現房來規避政策監督以及延遲開盤等手段已經成為開發商逃避政策的慣用手段。

  據王小姐介紹,一直在國外工作的她眼看北京房價一直上漲,心想著自己2015年就將回國工作,心裡不踏實,所以決定在回國之前先把房子買下來。"從親戚傢借瞭10萬元,我手裡有30多萬元,就想買個七八十平方米的兩居室,按照售樓人員之前的報價,我這些錢是可以付首付的。但是現在全都說不開盤,銷售員說最早可能要到明年三四月,那時候的價格肯定也不會是現在這種報價瞭。"

  截至目前,已有28傢房企公佈瞭前10個月銷售業績,銷售額都超過年度任務的九成,萬科等龍頭房企前10個月的銷售額已經突破去年全年業績,大部分房企都將創造其歷史最高銷售紀錄。前10個月,28傢房企總銷售業績突破瞭9928億,同比漲幅達33%,10月單月銷售額合計達到瞭1292億元。

  新增房源全線斷頓

  中原地產研究部統計數據也顯示,2013年截至目前,期房住宅合計供應的套數為43337套,這一供應量是最近5年的最低點,同比2012年同期的54202套下調瞭20%。

  行政化調控手段遲早有其退出的一天,短期過渡性政策正為房地產調控長效機制的出臺做好鋪墊。在業內人士看來,正在大規模推出的自住型商品房地塊,或許正是解決高房價的長效手段之一。

  一直駐外工作的王小姐最近想回國在北京買一套兩居室,回國之前她在網上做瞭很多功課,基本上把房源定在大興區生物醫藥基地附近的幾個新樓盤。可是回來轉瞭一圈之後,王小姐表示,"完全抓瞎,沒有一個樓盤現在能賣,全都說在等預售證。"

  博弈升級"6不準"斬高房價

  高姍分析認為,6條新規中"年底前單價4萬元以上住宅項目不再發放預售許可證"將直接導致中高端項目集體缺席歲末新盤市場。此外,"無論期房、現房,漲價項目均不批證"、"不允許捆綁精裝銷售"的要求則杜絕瞭之前各項目"曲線漲價"的實施路徑,項目的市場價值高於住建委審批價格,在各大主流房企已完成全年銷售任務,將提升利潤水平作為當前主要任務的背景下,在一定程度上會造成年末剛需項目供應量的減少。

  "臨近年底,這次調控升級隻是政府為瞭完成全年房價控制目標而采取的權宜之計,持續時間不會太久,可能明年初針對高端市場的限令就會逐漸放開。"一位業內人士分析表示。在他看來,這將直接減少今年的高端項目供應,加劇供需矛盾,將使今年在售的高端項目更熱,而明年市場上單價在4萬元/平方米以上的項目則會更多。

  在成交方面,據統計,上周北京商品住宅共實現成交2126套,成交面積21.26萬平方米,基本與上上周(10月28日-11月3日)成交情況持平。這是北京樓市連續第五周出現單周簽約僅2000套左右的成交低位局面。

  與此同時,近期頻繁成交的高地價,也增添瞭房企對後市的信心。"目前市場定價權完全掌握在開發商手中。從目前市場情況來看,房企銷售任務完成得非常好,很可能在四季度的最後幾個月開始追求高利潤,並且囤房惜售。"北京中原地產市場研究部總監張大偉強調,從目前市場走勢看,大部分房企對利潤上漲已經形成共識。

  因此,自住型商品房在短期內仍難以占據供需主體,這將使得明年北京樓市房價上漲勢頭仍將延續,而隨著下半年以後自住型商品房的陸續上市,如果供應量足夠多,對市場的影響將非常大,平均房價水平也有望得到控制。

  另外,亞豪的數據還顯示,年底前對於單價超過4萬元的項目不再發放預售許可證的規定,直接導致原本預計11月入市的龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子、山水文園西園等高端別墅產品難以取證入市。

  新房供應量創5年新低

  臨近年終,北京市住建委關於"停批單價土融新北新莊土融高於4萬元/平方米樓盤預售許可證以及叫停精裝修拆分"的限令,讓北京樓市的銷售淡季提前到來。顯然,面對政府的嚴控,原本就緊張的供應更加稀缺。據記者瞭解,未來兩個月內,中高端項目更是全面調整入市節奏,在年末集體缺席。對於此次嚴控的結果,不少業內人士並不看好,認為這隻是年底為完成全年房價控制目標而采取的權宜之計。如果明年限令解禁,明年中高端市場表現將更為活躍,在自住型商品房尚未產生規模效應之際,或將進一步助推房價漲勢。

  房企回應

  業內人士分析認為,進入11月之後,北京商品住宅成交速度將逐漸放緩。一方面,從市場的消化周期規律來看,各個項目在年內銷量較好的背景下,保量完成之餘開始追求利潤率,價格逐漸提升,部分中低收入的剛需購房人群被迫止步樓市。加之北京推出新政,今明兩年計劃供應7萬套低於市價三成的自住型商品房,更加劇瞭剛需人群的觀望心態。另一方面,10月底,"新京七條"以及北京市住建委推出控制市場價格的6條新規砸向市場,供需雙方均需要一定時間進行消化應對,因此11月北京商品住宅成交量可能出現大幅下滑。而隨著單價4萬元以上項目的被"暫停入市",年底前的這段時間市場仍然將以中低價位樓盤為成交主導。

調控加碼供應或斷頓

  開發商的"消極怠工"直接影響瞭目前的市場供應。從統計數據上來看,無論是剛需盤還是高端市場供應均創新低,市場供應面臨全線斷頓局面。

  市場有消息稱,本月初,北京市住建委召集近40傢房企代表開瞭一場內部座談會,重申房價嚴控措施並口頭傳達6點意見,其中包括明確年底之前,大幅漲價樓盤不予批準預售;單價高於4萬元的樓盤不予批預售許可證;前期已經上市而在今年尚未取得過預售許可證的項目,即便有新盤要入市,漲價幅度也不能高於10%;叫停捆綁精裝修以便逃避監管的變相漲價銷售方式。

  高端項目拉高房價

  鏈傢地產市場研究部張旭分析認為,一線城市價格上漲是政策頻頻出臺的主要原因。在價格上漲過快壓力之下,地方政府被迫出臺新的政策來穩定市場預期。

  京華時報記者潘秀林邢飛桂瑰

  根據亞豪機構統計,近期預計入市的項目當中,中低端類剛需項目有所減少,而中高端項目的占比則明顯上升。高端項目成交量的上升拉高瞭北京新建住宅的成交均價。對此,北京房地產業協會秘書長陳志表示,目前北京樓市除瞭"底部抬升",還有"高端擾動"的跡象,即"時不時出來一個高價盤,總價上去瞭,均價也就上去瞭"。

  看好預期 明年初再做打算

  實際上,今年以來北京市預售趨嚴,針對4萬元/平方米以上的高價房采取預售許可審批配額管制並非首次,今年的6、7月份就曾經傳出原則上超4萬元/平方米樓盤每月僅批1個。

  對高價項目限價也是今年北京樓市調控的手段之一,在"新國五條"的調控思路下,今年3月底,北京市拿出瞭最為嚴厲的京版"新國五條"實施細則。與其他城市不同的是,北京市在確定今年的房價控制目標時有這樣一句表述:進一步降低自住型、改善型商品住房的價格,逐步將其納入限價房序列管理。根據北京的限價標準,原則上新開盤項目的定價不超過區域均價、已開盤項目定價不超過前期銷售平均價格、當月銷售價格不超過上月銷售平均價格等已經成為獲得預售許可證的重要條件。

  無房可買 全都在等預售證

  "拿不到證就暫時不開(盤)瞭,明年三四月再說。我們根本不可能降價,周邊很多品質遠遠不如我們的都已經超過4萬元/平方米瞭"。門頭溝某改善型高端項目負責人這樣告訴記者。

  事實上,除瞭北京外,深圳、上海也在近期出臺加強對房地產市場調控的政策。這是否會影響今年上市房企的年度銷量目標?不少房企普遍樂觀,新政策對於改善型購房有一定沖擊,但影響不會很大。經過多輪調控後,企業風險控制能力已經很強。

  不過,對於已經獲得預售許可證的在售項目來說,則可能成為此次高端供應叫停的受益者。據瞭解,位於CBD核心地段的高端項目首創禧瑞都,在樓王產品"天禧"首度推出後,受新消息刺激,決定再加推一部分400平方米的主力戶型產品以搶占市場空白。據瞭解,項目累計僅有57套房源,套均面積在400平方米左右,目前項目意向客戶積累已遠超預期,為明年後續的推盤計劃打下瞭基礎。

  前景預測

  明年房價漲勢或將延續

  在采訪過程中,為數不少的開發商都用這樣的"消極怠工"來應對剛剛出臺的限令。一位民營房企內部人士告訴記者,開盤與否主要看能不能拿到預售證,如果今年拿下不來那就明年開,"反正臨近年底,基本上已經沒有什麼銷售壓力,剩下的就聽天由命,主要是看政策"。

內容來自sina新聞

  市場反應

  根據中原地產的統計,今年前10月,北京住宅類土地成交面積為873.44萬平方米,高於成交面積868.54萬平方米。中原地產市場研究部總監張大偉分析認為,土地供應缺口是最近幾年房價上漲的根源,尤其是2009年和2012年,這兩年的住宅類土地供應缺口分別達到瞭600萬平方米和465萬平方米,恰是這兩年,北京的房價漲幅最快。而在土地供應增加的2010年和2011年,房價漲幅都比較緩慢或者房價出現下調。而從今年土地供應情況來看,住宅類土地供應首次超過5成,全年住宅類土地供應有望超過1200萬平方米,僅次於2010年出現的土地供應爆發,這將緩解未來兩年的住宅供需結構。

  不過,高姍認為,土地供應增加特別是自住型商品房的大量推出,對於平穩房價的效力尚需9-12個月左右的時間方能實現。譬如首宗自住型商品房用地是11月4日競得,預計入市時間最快也要明年下半年,而自住型商品房的規模化上市最快也要到明年年底,也就意味著,明年的市場供應主體仍為普通商品房。再加上早期入市的自住型商品房將率先配售給保障房輪候人群和無房戶,對商品房需求群體不會形成巨大分流。

  中高端項目集體缺席

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-15/07402495815.shtml
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