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觀點意見商業地產最大的風險應該是在散售

  編者按：在高和投資執行合夥人蘇鑫先生眼中，商業地產有風險，其中散售是"最大的風險"，但有問題就有解決方案，他的解決方案是"資產精裝修"。

  蘇鑫 在蘇州這樣一個市場，我們講商業地產，還是有它的意義的。大傢都知道在今年初的時候蘇州突然公佈瞭國內唯一一個商業地產的政策，對商業地產的銷售做瞭很多的限制，這給瞭我們一個思考，到底商業地產的風險在哪裡？有的人說供應量太大，太集中，有的人說運營有很多問題。但是在我看來，我覺得最大的風險應該是在散售。

  為什麼大傢覺得有風險還要散售呢？很簡單，因為商業地產是需要錢堆起來的，但是我們沒有錢。因為金融產品太多，支持商業地產的太少，所以開發商慣性的就是流動性地賣著來，當然商業地產也是如此。這樣問題就出現瞭，我們一棟寫字樓很多的業主同時收樓，同時在出租，有很多的代理公司，結果怎麼樣呢？結果造成瞭小業主之間的互相競價，租金就低下來，這樣就造成資產價值的大幅度縮減，不能達到這個資產應有的水平。

  有沒有解決方案？有問題就有解決方案。住宅在十年前大量的都是毛坯房，實際上公寓都已經精裝修瞭，其實散賣的商業地產也必須要做精裝修。這個理念很簡單，就是客戶在買這個投資品的同時要簽資產管理協議，這樣才能夠讓資產類似於單一的業主，這樣我們就不會出現小業主之間的互相競價，我們的出租就是一個市場化水平的出租，租金和租客就能達到應有的水平。租金上去瞭，資產的價值自然就能上去。但是我要強調一下，我們為什麼叫資產精裝修呢？因為很多投資人是私營企業傢，對資產管理不是很理解，精裝修能夠讓大傢聽明白。

  資產精裝修不是我們說的包租，包租是一種定價手段，它是一個營銷手段。更不是統一的出租，關鍵是你要跟投資人產生一種法律的托管關系。說起來容易，這個實際上對資產管理公司是有巨大挑戰的，首先必須是大的投資人，小的投資人是很難接受的。

  資產管理是有意義的，為什麼資產管理有意義？為什麼散售有問題？去年諾貝爾經濟獎的獲得者，他研究瞭美國一百年的股票市場的漲漲跌跌，預測瞭2008年的金融危機。不幸的是，他今年預測中國房地產泡沫也會出來，但願沒有預測準。他說人作為投資是非理性的，影響投資的這個價值波動產生偏離在短期是大概的時間，所以任何一個人想預測明天的股價都是頭腦發熱。但是在中長期它的價值和價格是接近的，是趨同的。這些投資品跟消費品是不同的，靠什麼判斷呢？靠經驗是解決不瞭投資的，我們不知道什麼時候買房子，當然我們可以找專傢。但是專傢呢，中央電視臺訪問任志強說房價要漲，同樣一個臺，過瞭廣告以後說房價要跌，相信誰？我們判斷商業地產的價值就要看它的租金回報率。

  能不能用一種資產管理的形式通過一種協議把這個管理權拿到呢？這是可行的，因為大傢可以算個簡單的賬，如果租金是5塊錢，散售的是5塊錢，我們通過資產精裝修是6塊錢，這樣隻漲一塊錢，但是由租金定的未來的價值就產生瞭巨大不同，資產價值就差瞭20%。我有一個大膽的預言，未來不光是公寓是精裝修的，散賣的商業地產也必須做資產精裝修。

  高和在蘇州投的項目叫樂嘉匯，它有寫字樓，有商業，也有服務式公寓。投資型服務公寓是租給瞭服務公寓的使用人，是一個月、幾個月的商務人士，而且商務人群的出資是比較高的。一個散售的酒店公寓租金可能是5千塊錢，但是投資型的服務式公寓可能就是7千塊錢，它的資產價值會高出40%。但是服務式公寓沒有那麼容易做，必須要有品牌的運營商，有專業的資產管理公司。高和跟中國目前最大的服務式公寓運營商中服控股來合作，這說明不光是寫字樓可以做資產管理，資產精裝修，其實服務式公寓一樣可以。

  說商業地產有風險，最主要的是我們隻是散售，而且沒有看到散售所遇到的風險。現在已經看到萬科開始做資產管理瞭，很多大的開發商也開始做資產管理瞭，這是給我們的一個啟發。

  本文為高和投資執行合夥人蘇鑫先生於2014城市觀點論壇蘇州行上的演講實錄，未經本人審核。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-29/08174101391.shtml