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媒體破譯今年樓市九個預言開發商紛紛進軍海外

  中國房地產學會副會長陳國強的觀點是,新一屆中央政府自上任以來,淡化、低調處理房地產,今後的樓市調控不會再刻意突出中央政府在調控中的主導角色,不會再統一發號施令、一刀切,而會突出地方政府在調控中的主體作用和主體責任。

  按國務院要求,2014年6月底前出臺不動產登記條例,並實施不動產統一登記制度。對於正常的商品房此舉並無影響,原本就屬合規登記;而對於各種灰色房屋,以後會逐步納入正規登記程序,會暴露某些不合規的事實。比如在部分資源型城市,某些大型礦產國企所建的大量房產,皆沒有進行合規登記,就賣給本單位職工甚至非本單位人員。

  這並非個案。綠地集團與上海農商銀行,僑鑫集團與華興銀行,泰禾集團與海峽銀行,合生創展與北京農商銀行,新湖中寶與溫州銀行,香江集團與廣發銀行,北京城建與錦州銀行,開發商入股銀行聲此起彼伏。

  5年前,多數全國性大企業還隻是在十幾個重點城市中角逐,到3年前基本都有瞭"百城計劃",或者更宏大的城市進軍規劃。到2013年,歷經上一輪宏觀調控之後,企業又開始重新聚焦,典型如過去以三四線城市為主戰場的恒大,2013年以來也開始佈局一二線城市。2014年,這一趨勢繼續,恒大在上海預計會有多達4個項目面世。

  仲量聯行稱,2013年中國企業逐漸在全球房地產市場,尤其是在英國、美國和澳大利亞增加投資,而綠地集團在倫敦的舉動,標志著中國房企2014年的海外投資活動已拉開帷幕。截至2013年底,中國買傢在境外商業地產以及住宅開發項目的投資額超過100億美元,這使得中國2013年的海外房地產投資額較2012年增逾30%。

 預言七

  除瞭融資金額,融資成本也是個值得註意的現象。2013年同期,房地產企業海外發債融資成本,一般在5%左右;而萬科在2013年4月份所發美元債,年利率隻有2.6%。

  預言三

  剛剛進入2014年,嬗變仍處進行時。2014年1月8日,綠地宣佈,投資12億英鎊,在英國倫敦開發兩個住宅項目;1月24日,大連萬達集團董事長王健林和英國首相卡梅倫宣佈,投資20億英鎊至30億英鎊,在英國開展城市改造項目,主要投資萬達具有知識產權的文化旅遊商業綜合項目。

  中國房產信息集團(CRIC)研究中心數據顯示,近兩年以來,一線城市和熱點二線城市庫存持續處於低位,以北京為例,消化庫存周期僅6.9個月。二線城市中,營口、丹東、宜蘭頭城土地貸款鄂爾多斯、溫州等城市則在庫存高企的同時,市場表現欠佳,去化時間多超20個月,丹東樓市庫存去化時間甚至達73.3個月。

  不過,立法之前,依然可能擴大試點范圍,先試點後立法,這是改革的"常規打法",2014年推出第二批試點城市的可能性依然較大。

  開發商重回一二線城市

  不動產統一登記制度上路

  2013年,萬科、綠地、萬達等巨頭進軍海外,國內開發商的資產配置,出現引人關註的變化。

  說得很白瞭,開發商是為瞭少幫產業鏈"墊資",讓銀行代勞。

  破譯今年樓市,看九個預言

  據不完全統計,全國已有超過80傢房地產商進入養老地產領域,而公開披露的養老地產項目數量也已超過百個。按研究機構的說法,這些遠不能滿足市場需求。同策研究數據顯示,預計2015年,全國城市商業化養老機構的潛在需求為:自理老人床位數174萬~185萬張左右,需要護理老人床位數30萬~32萬張左右。按照單個項目最優化床位數為400張計算,未來三年市場上需要至少建設4500個項目。

  養老地產爆發

  花樣年控股集團董事局主席潘軍斷言,由於一線城市的供應量不足,而需求極大,所以一線城市房價會延續漲勢。二線城市則是一個比較平穩的、緩步增長的趨勢。三線城市可能面臨的壓力比較大,房價保持平穩,可能不會有增長。而四線城市是一個下降的趨勢。

  即便阻力重重,此事還會繼續推進,這是一項基礎性工作,國傢必須掌握全國住宅的"傢底",這也是制定合理的住宅產業政策和房地產調控政策的前提。隨著這一進程的推進,勢必抑制部分灰色的多套房需求,中短期內會有少量出售二手房的行為發生。

  僅2014年1月份的前20天,就有世茂、富力、旭輝、綠城、華南城等房地產企業發佈海外融資計劃,總額超271億元人民幣。

 預言四

  中共十八屆三中全會提出"要加快房地產稅立法並適時推進改革"。這再次宣示,中央推進房地產稅改革的決心是不變的。財政部部長樓繼重劃區比較缺錢急用哪裡借錢偉的解讀是:減少房產建設和交易環節稅費,清費立稅,增加房產保有環節的稅收。

  房地產稅立法

  原計劃去年6月底完成500個城市聯網,最終還是泡湯瞭。這事不僅涉及技術問題,更多的還是人為障礙。

  開發商缺錢瞭?不!部分業內人士的觀點是,開發商入股銀行,並非看中關聯銀行的融資便利,事實上,受制於銀監會對於銀行關聯交易的管控,開發商入股銀行後可獲得的融資便利很有限。開發商看重的是,銀行為其上下遊企業做供應鏈融資的業務空間。

  首創集團董事長劉曉光預測,在市場分化的現實背景下,地方調控的自主權將增加,樓市調控將更強調針對不同城市的不同狀況,實行不同政策。

  據不完全統計,目前"涉銀"的房地產上市企業已有約30傢。不出意外,這一趨勢無疑會在2014年得到延續。

  預言五

  2014年,房地產調控長效機制有望取得實質性進展。

  建立和實施以土地為核心的不動產統一登記制度,是產權管理體制機制的重大改革,2014年重點在於建立統一登記機構、統一登記依據、統一登記簿證、統一登記信息平臺。

內容來自sina新聞

  預言六

  個人住房信息系統聯網

  國內開發商紛紛進軍海外,這對國內樓市意味著什麼?自己用腦。

  開發商加碼海外

  1月24日,恒大地產在港交所公告,2013年11月13日至2014年1月24日期間,該公司通過子公司,在市場上買入約4.027億股華夏銀行股份。

  地產"金融化"

  說明白點,房產稅繼續推進。由於提出要立法,也即要走人大流程,那麼在立法之前,不可能全國鋪開,而立法需要好幾年時間。

  預言二

  預言八

  融資成本激增

  住建部政策研究中心主任秦虹認為,對房企而言,眼下多研究房地產市場的發展規律,比研究下一步會出哪樣的調控政策更重要。"在人口結構裡面,通常是'20歲到49歲的年輕勞動力',以及'35歲到40歲的高儲蓄人口'對房地產的貢獻最大。未來,中國的房地產市場還有很多機會,隻是這些機會因為人口結構的變化而跟以前有所不同。"

  在過去一年的樓市調控中,決策層曾提出過諸如"兩個促使"(促使房價合理回歸,促使房地產回歸平穩健康發展軌道)的調控發展目標。有分析人士認為,中央對待房地產的態度已經從"強調行政調控"轉為"建立長效機制",對於現有的財稅體制、土地政策、金融體制,都將進行相應的市場化改革。

  有投資界人士提醒,海外融資大部分是美元融資,美元兌換成人民幣需要周期,去年做的美元融資,到今年年中以後再融資,用來償還舊債比較合適。

 預言九

  長效調控機制浮現

  養老地產爆發,這是個近幾年一直在發酵的話題,盡管眼下仍看不到真正的爆發點,多數養老地產項目,養老是幌子,圈地才是目的。

  2013年12月24日,保利地產對外宣佈長期養老戰略規劃。當天,保利地產董事長宋廣菊對外說,保利地產計劃全產業鏈切入,打造機構養老、社區養老和居傢養老"三位一體"的中國式養老模式,目前在北京、上海、廣州、成都、三亞等地,保利地產已有6個養老產業項目在建。

  包括萬科、保利、招商、金地、遠洋等在內的品牌房企,目前都涉足瞭養老地產的開發。險資也不甘落後,紛紛在全國范圍內佈局養老地產項目,平安、新華、泰康等保險公司加緊腳步,圈地建設養老社區。

 預言一

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-02-02/08562597743.shtml
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