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??曾英傑：廣州房地產市場經過幾十年的發展，已經步入瞭非常成熟的階段。未來短期內將在1300萬平方米的平臺上震蕩，中長期內將呈現緩慢下行的趨勢，二手房將成為市場的主導。
??目前，規模房企都加大瞭對於房地產生態系統的佈局，但還隻是散點式的佈局，遠未達到體系化的程度。對很多大規模型房企來說，都將面臨較大的考驗，更不用說小型房企瞭。在這種背景下，會有不少企業因為跟不上轉型的節奏而倒下。
??5、是否買房：不買房，一年又白忙
??Q：東西南北中，哪個板塊的房子更有升值潛力？
??中原地產市場研究中心：新常態下，行政幹預退出有助於行業自身調整，投資渠道拓寬亦會降低樓市的投資熱度。2015年，預計貨幣政策保持穩定、樓市信貸逐步松閘，樓市信心有所回復；城鎮化進程推進及傢庭裂變的加快，釋放更多的住房需求；以自住型為主的購房需求引導市場供求關系趨於合理，房價的增長動力不大，穩步去化將是主基調。
??廣州會不會取消限購？昨日上午，廣州市市長陳建華在第十四屆人大五次會議上闡述政府工作報告，對此一字未提。近日，據南都記者抽樣調查發現，羊年，大部分人關心最多的仍是“房”事，房價還會漲嗎？羊年是買房時機嗎？……基於此，根據普通市民提出的問題，歸納總結為以下十點，並請業內專傢幫讀者解疑釋惑。
??1、房價：或再漲15%
??鄧浩志：由於庫存不斷降低，成交量不斷放大，預計進入2015年二季度開始，廣州的房價會逐步上漲，三四季度上漲幅度會加速，其中郊區上漲幅度應該大於中心城區，而南沙作為有政策扶持的區域，其漲幅應該在全廣州位列第一。
??鄧浩志：今年不會是地王年，但可能出新的地王。目前房企資金仍然比較緊張，進入2015年之後，很多土地仍然是底價成交。而目前一線城市房企的利潤已經偏低，企業拿地也會相對謹慎，所以今年即便有地王，也不會太多。
??曾英傑：我把2015年理解為“中國房地產企業的轉型與變革年”，也即是房地產新常態的元年。主要有兩個特征：一是房地產高增長時代一去不復返；二是房地產的增長將轉變為依靠生態系統的增長模式。生態系統，就是指企業從交易之前的尋找客戶（營銷、宣傳、推廣）、交易（轉化、支付），再到用戶的反饋（產品、交易過程、使用效果），都在企業的掌控范圍內。
??黎文江：撈不瞭什麼金，主要是密切與業主的關系，有利於形成口碑，粘住業主追隨房企品牌走，成為忠實粉絲。
??中國房地產市場調控政策經歷瞭四個階段：第一階段（2003年-2004年）屬於調控啟動階段，主要目標是規范房地產市場、防止金融風險；第二階段（2005年-2009年）調控全面展開階段，主要目標是穩定房價；第三階段（2010年至2013年）調控的深化階段，由前兩階段的間接調控轉向直接調控；第四階段（2014年至今）回歸市場化階段。
??曾英傑：2015年房價總體仍然會有一定的漲幅。一來各種成本都在快速增加，通脹依然不低；二來2015年有比較多的豪宅項目入市，也會在一定程度上拉高均價。
??黎文江：需要住房的，任何時候都是買房時機。不過，去年不買房，一年又白忙。
??6、潛力板塊：南沙可以多關註
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??預計樓市以去庫存為主
??曾英傑：難說。
??Q：我恐高，請問，今年一手房成交量還會走高嗎？
??Q：“暴利”讓房企心動，讓買房者心痛，房地產業真的遠離暴利時代瞭嗎？
??Q：越來越多的房企轉向做好社區服務，這會成為未來重要吸金點嗎？
??Q：穿過大半個中國，鮮見房價不漲的城市，廣州今年會不會是“例外”？
??3、限購：羊年放松有難度
??7、地王：難現
??黎文江：房地產的暴利階段已經結束，從人治走向法治，從行政幹預回歸市場，房地產從業者要主動拋棄輕松賺錢的投機心態，以開拓進取的積極心態看前景。現在開發商賺錢沒有那麼容易瞭，市場比較健康，競爭比較激烈，這種情況下，就得憑自己的本事，不能說回歸市場就變成白銀時代，應該還是黃金時代。
??Q：都傳大半年瞭，廣州限購政策究竟會不會取消？
??Q：看來限購是難取消瞭，那還會出臺其他政策嗎？
??4、是否會出新政：難說
??黎文江：我個人預計，2015年一手房價將會比2014年上漲15%左右。主要有三個方面的原因：一、2015年一手房成交量將比2014年增加，從而支撐房價上升；二、土地、勞動力、建材、貸款利息等成本不斷上漲，會推動房價上升；三、2015年廣州將有13個地王項目面市，高地價形成的高房價將結構性拉升全市一手房交易均價。
??鄧浩志：房地產壟斷已經是一個事實，小房企的生存空間被壓縮是毫無疑問的，在白銀時代，可能會有一半的中小企業倒下，一般被大房企拿下，從而再次壯大自身規模。
??Q：買還是不買，都糾結好幾年瞭，那2015年是不是買房時機？
??鄧浩志：按上海自貿區的經驗，消息宣佈之後周邊房價上漲30%以上，南沙空間相對較大。畢竟國傢級新區和自貿區雙重利好重疊，從中央到地方政府都非常關註南沙的建設。所以有理由看好南沙樓市，盡管目前區域內庫存較多，但最近消化提速已經非常明顯。
??黎文江：建議從廣州東、南、北三個方向去買房。廣州城區向外拓展，借助地鐵的延伸將中心城區人口向外圍城區疏導的意向很明確，這將是廣州市長期的政策。建議置業者從廣州3個方向去買房：向南有南沙，隨著南沙確立成為國傢新區和廣東自貿區，升值空間可期，不過可能升值速度會慢些。向東是蘿崗、增城；向北有花都、從化。
??曾英傑：廣州限購政策會不會取消，這不是一個問題，長遠來看，毫無疑問，肯定會取消。但在2015年取消有一定的難度，尤其是在2015年年初北京和上海這對好基友齊刷刷表態：短期內不考慮放松限購政策，而廣州在政策調控方面一向不會當出頭鳥。
??Q：“王”，看起來好嚇人，今年廣州還會出“地王”嗎？
??曾英傑：2015年比較難成為廣州的地王年。首先，外部的經濟環境不算太好，房地產難以獨善其身。二是庫存壓力、限購政策依然是廣州房地產市場的兩座大山，短期內難以改善。2015年可以重點關註外地房企來廣州搶地的情況，如果有地王，可能會由這些“過江龍”來創造。
內容來自sina新聞房屋二胎 銀行房屋二胎利息
??8、房企：倒下難，被吞易
??Q：被斃真的很難受，話說今年會不會有更多的房企“倒下”？
??黎文江：不會，因為還沒有倒下就被大鱷吞並瞭。
??鄧浩志：今年應該比較平穩，廣州難出大的調控政策，倒是個別政策有可能繼續放松，比方說穗六條。
??2、成交量：或上升20%
2015廣州樓市十問 放松限購？難！
??9、房地產業：告別暴利時代
??鄧浩志：一線城市由於人口增長速度快，如果放開限購，房價有可能面臨失控。所以一線城市應該會堅持限購，不放松。
??鄧浩志：房地產業已經告別暴利時代，去年就有不少項目，虧本銷售，未來很多項目會有虧損。
??曾英傑：如果與傳統制造業以及其他實業相比，房地產行業仍處於暴利時代，目前大部分項目的毛利仍能維持在30%左右，這是一個相當高的毛利。但如果與之前房地產行業自身相比，則利潤確實出現瞭比較大程度的下滑。
??黎文江：這樣的問題隻能由政府回答，其他人回答都是騙你的。
??10、轉型：社區服務粘住業主
??鄧浩志：從中央到地方政府的口風來看，應該是以平穩為主。所以，成交量進一步提升的可能性並不大。因為，房地產黃金年代已經過去，大量需求被滿足，新增需求比較有限，很難再進一步擴大，除非有新增政策扶持。
??曾英傑：社區服務是房企撈金的四大新渠道之一。隨著電商的發展，社區服務忽然從無人問津的破落戶變成瞭人人爭搶的香餑餑。2013年開始，房企加速對社區服務的佈局，如萬科推出瞭第五食堂、幸福驛站等多個社區服務產品。2014年彩生活的上市，則是將社區服務平臺的概念推到瞭頂點。目前，不僅僅隻是房企在佈局社區服務平臺，包括順豐等一堆企業也都在搶社區服務的風口。
??黎文江：由於剛性需求長期存在，2014年被壓制的樓市需求，在2015年會得到釋放。央行推出“認貸不認房”政策，之前買二套房七成首付，現在首付三成可以瞭，將會新增很多買二套房的改善型客戶。從2008-2009年和2012-2013年一手房成交量的大、小年歷史記錄來看，成交小年後會有大年，2015年一手房成交量將比2014年上升20%左右。
??鏈接
??合富房地產經濟研究院：2015年地方政府將積極推動住房需求釋放，房地產整體政策環境寬松。預計樓市以去庫存為主，房價保持穩定，其中超大城市房價或有小幅度上揚空間。此外，在經濟調整環境下，房地產作為資產大幅上漲的預期弱化，配置資產型的購房需求減少，剛需主導格局持續，改善型入市將有所增多，預計大戶型消化較2014年有所加快。
??樓市信心將有所回復
??鄧浩志：其實抄底的最佳時機應該是2014年四季度，目前房企資金壓力已經有所緩解，房地產項目，優惠促銷力度越來越小，隨著庫存不斷降低，房價有可能攀升，所以今年買房，越早買越有利。
??行業集中度將提高
??世聯行集團市場研究部：預計2015年行業整體的調控將延續去年的主基調，貨幣政策將適度寬松；房企直接融資渠道會進一步放寬，將促使行業集中度提高。市場供需層面，省內主要城市已進入實質性去庫存階段，預計成交將整體維持高位水平，但局部市場依然存在進一步向下調整的風險。
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-03/07205968155809195278722.shtml
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