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編前語
肖經理還介紹，從項目建好售樓處、公佈銷售電話，到正式開盤一般需要3個月至6個月左右時間，其中，臨開盤前的1個月是強銷期。具體時間根據推出房源數量、市場行情和蓄客數量進行調整，最終，推出房源數量和蓄客數量比例達到1：1.5左右，才開盤。
據瞭解，目前，為瞭營造"熱銷"氣場，項目在開盤前，都要經過一段時間的"蓄客期"，實現預定的客戶積累後才開盤銷售。這種"蓄客"手法，使於女士這樣"持幣代購"苦等2個月還買不到房的人大量存在，加重瞭市場的恐慌，同時，也使開盤"日光"常態化成為可能。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-21/15592460432.shtml
"當時開發商說，精裝修起價50000元，10月初開盤。我估算89平方米的房子怎麼也要450萬元，我當時就把130萬元首付籌措好，轉到一張銀行卡上，等著開盤瞭。"於女士介紹。
開發商開盤爽約
本報訊(記者李海霞)10月過半，全市新建商品住宅成交套數為3319套，與去年10月上半月同期的網簽量相比上漲瞭8%，地產市場的"銀十"開始逐漸顯色。
當時，於女士的感覺是開發商想漲價，不急著開。後來側面一打聽，這次開盤200套房，現在排號的才100人左右，客戶沒攢夠，開發商想再"攢攢"客戶才開，所以有可能11月底都開不瞭，要拖到年底。於女士說："現在知道為什麼開發商一開盤就售罄瞭，因為開發商之前已經攢夠瞭購房者，開盤隻不過是一種形式而已。"
等的滋味不好受，因為知道這個戶型很搶手，擔心買不到，於女士幾乎一周給銷售打一個電話，詢問開盤時間。一開始，銷售員都說是10月初開，但當9月底給銷售員打電話時，銷售員卻說10月初開不瞭瞭，要等到11月底。理由是"預售證"沒批下來。
10月第二周，北京新房市場5個住宅項目開盤。分別是望京·金茂府、華潤公元九裡、潤楓領尚、北京風景四個老項目後期及旭輝E天地一個純新盤項目，5個項目累計新增供應逾千套，其中僅潤楓領尚一個項目就推出288套房源，比10月第一周入市的3個項目211套的總供給還多。通常，10月是全年的最後一個旺銷節點，開發商會抓緊有利時機沖刺全年業績，因此10月下旬將延續供需兩旺局面。D155
10月上半月
新盤網簽量同比上漲8%
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責銷售的副總肖經理透露說。
開發商不攢足日光不開盤 購房人苦等兩月
據瞭解，如果開發商在房屋借款二胎年息蓄客期間，不直接收取費用，這種客戶積累的方式並不違規。
預售屋二胎年息借貸增貸轉貸 "蓄客"時間可辨熱銷真假
因為有瞭蓄客期，開發商在蓄客階段早已攢下瞭比可銷售房源多出不少的購房者，使現實中幾乎每個樓盤的每一期開盤，都可以在當天迅速出貨，實現"日光"。當每個項目開盤都"日光"的時候，如何區分"真假"熱銷？作為業內人士，肖經理解釋說："不得不承認，現在一手房市場確實很好，但也不是每個項目都真正熱銷。從一些現象，還是能看出一個項目的真實銷售情況到底是不是如表面上那麼光鮮，比如蓄客時間。項目的強銷期在1個月左右，最好不要超過3個月。因為客戶的等待是有極限的，如果時間太長，就會流失到別的項目。因此很多項目從排號到開盤的時間都控制在3個月以內，比如今年3月開盤的通州金地格林格林；前不久開盤的亦莊楓丹壹號等。如果項目排號時間超過3個月，就很難說的上是熱銷樓盤瞭。"
肖經理還建議購房人關註北京住建委的預售樓盤銷售情況：一個項目當天開盤認購後，要經過資質審核、網簽等流程，1個月後，項目預售的房源都應該會顯示"售出"，如果還有大量房源未網簽，項目的"日光"是否真實就值得懷疑瞭。D155
"我從8月份就開始排號瞭。"於女士想買的房子位於東北四環外。該項目新推的樓盤主要是60至120平方米的小戶型，其中89平方米的兩居室，全南向，格局方正、采光很好，於女士一眼就看上瞭。
"這種情況很正常。幾乎每個項目開盤前，都要有一輪蓄客，蓄得差不多瞭，才敢開，這樣會有一個好的'熱銷'效果。因為大傢都知道，購房人越搶越買，越漲越買。相反，如果開盤銷售得不好，容易把盤'開死瞭'：'賣得不好'的名聲一傳出去，就沒人買瞭。所以，開發商寧願找理由拖延開盤時間，也不會'冷'著開，特別是第一次面市的純新盤，當頭炮一定要打響，除非特別缺錢。"一傢上市房企負
在房價預期上漲，全傢湊錢買房的今天，每到周末，樓市都會傳來幾個項目當日售罄的"捷報"。"日光"似乎已經成為一種普遍現象，用開發商自己的話說，"不'日光'都不好意思開盤瞭。"這種信息不免讓一些購房人有些著急，甚至有些恐慌，因為擔心買不到房而投入到新一輪的排號、搖號、搶房大軍中。然而，當"日光"成為一種常態時，購房者是否有必要恐慌？"日光"中是否有"秀"的成分，是否有人為炒作助推？這種"日光"是否有改觀的可能？帶著這些思考，當購房人瞭解一些"日光"背後的信息時，可能會更客觀、更理性地看待這種現象。
秀在金秋京城全民選房季之快樂學院派
"蓄客"是一種慣例
內容來自sina新聞
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