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2月5日，在禪城農歷馬年的最後一場土地拍賣會上，越秀地產拿下瞭位於禪城佛平路的一宗3.4萬平米商住地，雖然這一地塊不算大也並非地王，但作為越秀地產首個地產合夥人的試點項目備受關註，而合夥人制度正風靡各大房企。
采寫：南都記者 周曉南 路漫漫 南都漫畫：張建輝
在2月5日，越秀地產發佈的拿地公告中，越秀地產就透露佛山禪城佛平路項目首次設立雇員獎勵計劃，該項目管理團隊成員及核心員工將參與對項目公司的股權投資，目的是令項目管理層成員的利益與本集團的利益保持一致。
這無疑是一種利益風險共擔當的制度。而此前實施的名為“成就共享”的激勵計劃中，項目經營管理人員將最終根據項目資金回籠速度和所創造的凈利潤獲得獎勵，凈利潤越高，資金回籠越快，能分到的獎勵就越高，除現金獎勵部分外，獲獎項目還可以獲得股權激勵，而此次合夥人實施范圍擴大到碧桂園所有的員工。
“主人翁”姿態樹立瞭 開始討價還價
在這樣背景下，由合夥人推進的區域公司也有更大的自主權。已經有報道稱，萬科目前已經完成瞭合夥人制度的1.0版本，未來的2.0版本和3.0版本，還將把產業鏈的上下遊、資金方、土地方，以及總包、設計、營銷等都變成合夥人，類似於互聯網的眾包、眾籌。
.33%。
去年5月，代表萬科事業合夥人重要舉措的合夥人持股計劃啟動。代表萬科1320名事業合夥人的盈安合夥通過證券公司的集合資產管理計劃，並通過深圳證券交易所證券交易系統購入萬科A股股份35839231萬股，占公司總股本的0
探索意味濃烈“話事權”仍有待檢驗
而與地產合夥人制度相對應，各大房企也正從原有的從集團到區域再到地方公司的層級化管理，變為區域或地方公司有更大自主權的扁平化管理，讓地方公司更積極地提升盈利水平。
案例
今年3月，距離萬科首次提出建立事業合夥人制度，剛好是一年整。作為率先提出“合夥人制度”的房企，萬科企業股份有限公司總裁鬱亮在此前接受南都記者訪問時直言，所謂合夥人制度推出的最大目的，就是讓職業經理人“對待公司的錢就像自己傢的錢”。
1年後的2014年5月，萬科宣佈啟動股權激勵、項目跟投等領域的地產事業合夥人制度，在全國上市房企中開先河。隨後，龍湖地產、碧桂園等大房企也推出瞭合夥人制度，就在上個月，越秀地產宣佈位於佛山禪城佛平路的新地塊，成為合夥人制度首個試點項目。
合夥形式：項目跟投制度，操作團隊必須跟投自己的項目
在接受媒體采訪時，越秀地產副總經理朱晨也表示，合夥人制度對調動房地產項目團隊積極性作用突出。“過去房地產行業資金和關系的重要性更突出，在競爭常態化後，人的作用和治理的作用會遠遠大於金融資本”。
這一發問，也讓各大房企加速實施合夥人制度。不論是萬科的核心員工持股計劃，還是多傢大上市房企都在區域、項目層面實施的跟投計劃，都讓這些公司及項目的管理層，在利益目標上與公司保持一致，更大挖掘項目的利潤回報。
[效果]
“現在究竟合夥制如何落地，什麼樣的管理層及核心員工可跟投項目股權，還有待公司總部的通知，還處於制度設計的階段，但很快就會實施。”上述已探索合夥人制度的上市房企在佛山的地區公司負責人向記者表示，這意味著合夥人制將在佛山上市房企中落地。
高層離職頻頻 為防人才流失
各個公司的做法不盡相同，目標卻趨於一致。日前，行業大佬、萬科總裁鬱亮曾指出，萬科的事業合夥人制包括三大方面，一方面是核心員工持股的股權激勵機制，第二則是利益共享、風險共擔的項目跟投制，第三則是事件合夥人，也就是員工可自建團隊去完成某一項工作。
除瞭核心員工持股計劃，在事業合夥人的方向下，萬科也進一步采用瞭“項目跟投制度”。萬科要求項目的操作團隊必須跟投自己的項目。其中，員工可以自願跟投自己的項目，也可以跟投所有的項目。
3
案例
就在萬科等大房企力推合夥人制度的同期，隨著房地產利潤攤薄，競爭越發激烈，一些大房企正遭遇前所未有的危機，被公司視為核心成員的營銷操盤手等高層次人才頻頻離職。
利益共享 優秀操盤手變身小股東
禪城區國土部門公示信息顯示，位於南海醫院對面的這一地塊以6.33億元出讓，而引人註目的是，該地塊拿地，除瞭占股98%的越秀地產旗下企業———廣州東輝，還有一個占股2%的關聯企業———廣州越秀仁達八號實業投資合夥企業(有限合夥)，為合夥制企業。
[原因分析]
合夥人公司是指由兩個或兩個以上合夥人擁有公司並分享公司利潤，合夥人即為公司主人或股東的組織形式。其主要特點是：合夥人共享企業經營所得，並對經營虧損共同承擔無限責任;它可以由所有合夥人共同參與經營，也可以由部分合夥人經營，其他合夥人僅出資並自負盈虧;合夥人的組成規模可大可小。
上市房地產企業，在公司董事會之下，是層級森嚴、由經理人主導的管理制度，而各大房企試水的合夥人制度，普遍實施跟投制度，讓某一個房地產項目的管理層、核心員工持股，利潤分成、風險共擔，成為各大房企力推合夥人制的主要原因。
[業界點評]
不論是萬科的核心員工持股，變身公司第二大股東的股權激勵制度，還是包括萬科、碧桂園、越秀等大房企普遍試行的地產項目跟投制度，讓地產項目的管理層、核心員工變為項目小股東，使得他們從單純的經理人、打工仔，變為話事權變大的公司或項目股東。
越秀地產
這一跟投制度也規定瞭回報機制：當項目獲得正現金流後，利潤就可分配，所得利潤可用於投資下一個項目，也可交給集團公司有償使用;項目有盈利時，可進行分紅;但如果項目出現虧損，參與者不可退出。值得註意的是，在項目投資期間，參與者則進出自由。
碧桂園
合夥形式：集團董事、副總裁、中心負責人及區域總裁、項目經理強制跟投，員工可持股15%
在越秀地產之前，已有多傢大房企宣佈啟動形式各異的地產合夥人制度，其中，行業龍頭企業萬科，去年5月啟動瞭核心員工持股及項目跟投制度兩大層面的事業合夥人制，碧桂園也於去年歲末啟動瞭名為“同心共享”的激勵機制。
公告指，就開發佛山禪城佛平路地塊項目而言，全體合資格管理層成員所持的股權合共將不超過2%。作為首個試點項目，合夥人在佛山禪城佛平路地塊的持股比例並不高，探索意味濃鬱。
合夥形式：管理層持股不超股權總額一成
不論是合夥人制的實施范圍，還是合夥人在項目中的占股比例，越秀地產的合夥人制比萬科、碧桂園的都略顯保守。而在今年2月底，越秀地產在香港召開的2014年業績發佈會上，集團董事長張招興也透露，現階段隻是項目層面的跟投制度嘗試，接下來還會在上市公司層面結合股權激勵探索事業合夥人制度。
從為企業打工，到為自己打工，合夥人制度對房地產企業的管理層及核心員工沖擊不小，這讓他們身份台中房屋土地貸款轉換，企業管理層的能動性積極調動起來。
這兩位明星經理人，在萬科可謂舉足輕重。2009年，從凱德中國跳槽萬科的毛大慶深諳北京市場，在他的帶領下，北京萬科六年間銷售額從43億增加到200億，而肖莉被認為是王石時代就在萬科紮根的老臣子，極擅長與投資人打交道。
2013年5月，陳可辛執導的電影《中國合夥人》票房火爆，三個年輕人同心同德、共同創業，開辦英語培訓學校實現人生理想的故事頗為勵志。
[名詞解釋]
合夥人制度
在佛山，隨著萬科、碧桂園、越秀等大型上市房企推行合夥人制度，尤其以操盤手為主的管理層和核心員工角色將轉換為持股的小股東，而本地房企距離這一制度創新還有較大距離。
在合夥人公司中，有限合夥人以不執行合夥企業事務為代價，獲得對合夥企業債務承擔的有限責任的權利。因此，在有限合夥企業中，有限合夥人的權利是受到一定的限制的。
“一個企業的高管不持股、不為自己打工，我怎麼能相信你把公司管理好?”——— 越秀地產副總經理朱晨
“以前開兩小時的項目決策會現在五分鐘就解決瞭，他自己都願意拿錢放在裡面，那憑什麼我們不讓他投下去呢，憑什麼我們不同意他投資這個項目呢?”———
萬科總裁鬱亮
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目的是讓管理層共擔風險
大房企紛紛試水合夥人制 員工變合夥人
地產專傢、佛山匯誠鴻圖地產顧問有限公司董事長劉世恩向記者表示，目前大房企都有完善的以經理人為主導的現代企業制度，而佛山本土房企多是老板“話事”的民營企業，老板掌握決策權，經理人制尚不完善，和部分上市房企試行的合夥人制度距離較遠。
在萬科的實踐中，鬱亮曾形象地描述稱，“以前開兩小時的項目決策會現在五分鐘就解決瞭，他自己都願意拿錢放在裡面，那憑什麼我們不讓他投下去呢，憑什麼我們不同意他投資這個項目呢?”
這一跟投制度中，除瞭集團董事、副總裁、中心負責人及區域總裁、項目經理需要對項目強制跟投外，其他員工在不超過投資上限的前提下也可自願參與項目跟投，其中區域總裁、項目經理等僅需投資自己區域的項目，占比不高於10%，集團員工可投資所有項目，但占比不高於5%。
這促使萬科加速向合夥人制度轉型，激發更多管理層和核心員工的潛能，而碧桂園推行合夥人制度，也被外界視作人事震蕩後的調整。2014年8月，碧桂園執行董事、董事長楊國強的侄子楊永潮離職，他被視作帶領碧桂園闖入銷售額“千億俱樂部”的關鍵人物。
“不少大房企，高管雖然普遍有分紅並不持股，中層管理人員，如地區公司老總主要還是績效考核，而近幾年市場並不好，這些高管在既有績效考核體系下，壓力巨大。”有發展商評價稱。
業界分析稱，以毛大慶為代表的上市房企高管，舉手投足之間可幫助地產企業在某一區域發展壯大，但由於並非公司股東，在股東“話事”的上市企業中，更多的是執行者的角色。
在房地產行業競爭白熱化，平均利潤攤薄的情況下，各大房企正面臨前所未有的人才危機，優秀的高管、操盤手不斷離職，而各大房企為瞭提高項目的銷售利潤率，更為器重企業管理層、員工的能動性，地產合夥人這樣的激勵機制應運而生。
在地產利潤攤薄的背景下，這些企業管理層和核心員工，無疑成為房企目前更為珍視的一筆財富。而地產合夥人制度拋出，在業界看來正是利用利益分享的激勵機制，讓他們轉換角色，從為企業打工，變為為自己打工。
在拿到佛山禪城佛平路地塊，並試點合夥人制度時，越秀地產發佈公告中就指出，就相關項目令符合資格的管理層成員的利益與集團利益保持一致。公司預計該計劃可激勵每個項目負責日常運作的符合資格管理層成員，最大限度地提高項目回報及提高項目的內部回報率。這亦符合該公司及股東的整體利益。
“去年公佈半年報的時候，有位投資者問我，你們什麼時候有高管持股計劃?作為理性的投資人，一個企業的高管不持股、不為自己打工，我怎麼能相信你把公司管理好?”在接受媒體采訪時，越秀地產副總經理朱晨曾拋出這樣一個來自股東的疑問。
內容來自sina新聞
但業界人士也普遍指出，合夥人話事權有多少，才是這一制度是否奏效的主要目標。在以往層級化的管理體系下，董事會對公司管理層負責，管理層對員工負責，特別是地產公司的中層人員，更多都是執行者，決策權較少。
在此之後的大半年時間內，盈安合夥11次增持萬科股份。萬科總裁鬱亮最近向媒體披露，目前萬科已經有2500多個骨幹員工持有瞭萬科超過4%的股票，“雖然不多，但已經相當於是萬科第二大股東。”
萬科
根據碧桂園去年12月披露的信息，從2014年10月起，碧桂園所有新獲取的項目均采取跟投機制，即項目經過內部審批定案後，集團投資占比85%以上，員工可跟投不高於15%的股權比例，共同組成項目合資公司。
這份公告指出，越秀地產並無公司董事或最高行政人員或公司發行人層面的任何其他關連人士將參與該計劃;而合資格管理層成員就一個項目所做投資的總額可能各不相同，但每間項目公司全體合資格管理層成員所持的股權合共將低於其股權總額的10%。
去年4月1日，萬科事業合夥人舉措之一的跟投制度正式開始實施，根據萬科披露的消息，到瞭去年5月25日，萬科已有19傢公司的29個項目進行跟投。大多數項目員工踴躍認購，其中一些項目的認購率超過300%。
案例
他向媒體表示，合夥人制度推行後，項目團隊的“主人翁”姿態樹立瞭。“我們的方案形成後跟項目公司老總溝通，看到整個團隊立即活起來。過去，尤其在國企，上層說目標，下層來執行。但現在，項目公司開始討價還價。這就對瞭，這是我們需要的。”
“對激發員工投入度很有幫助，企業的管理層和員工都認為是一個好的制度，對此也很熱心，因為個人的發展前景、利益得失和企業的整體願景，通過這樣一個制度趨同瞭。”越秀地產南海公司高層人士向南都記者表示。
在佛山，萬科、碧桂園、越秀等大房企已經嘗鮮合夥人制，也有企業管理層擔心其具有兩面性。“現在都還是探索階段，如碧桂園也規定項目盈利後，合夥人才能分紅，虧損時卻不能退出，風險同樣較大。”有上市房企高層人士擔心，一旦合夥人制落地執行尺度不當，推行效果會很一般。
在推出合夥人制度之前，碧桂園就曾於2012年度，推出過名為“成就共享”的激勵機制，而去年年末，碧桂園又將這一制度升級，名為“同心共享”，為項目跟投制度，員工最高可跟投15%的股權比例。
這也意味著，在這一項目，越秀地產的項目管理層和核心員工將從“打工仔”變為“小股東”。根據越秀地產發佈的公告，禪城佛平路地塊項目，將是越秀地產實施雇員獎勵計劃所涵蓋的首個項目，全體符合資格管理層成員所持股權合共將不超過2%。而這一計劃，將被越秀地產推廣至其他項目。
地產合夥人制度，各大房企都寄希望其能激發企業或項目管理層、核心員工的潛能，提高項目的利潤回報。而業界人士也普遍指出，突破原有層級化的經理人制度後，地產合夥人是否真的具有“話事權”，仍有待檢驗。
地產經濟學傢，方圓地產首席市場分析師鄧浩志就表示，地產合夥人制度盛行，更多的是房企在樹立一種新的激勵員工的制度。在他看來，包括萬科、碧桂園、越秀地產這些房企都試行合夥人制度，都有利用更具彈性的激勵機制挖掘員工最大潛力的初衷。
鄧浩志指出，“房地產市場現在的利潤率遠不及以前，不是所有的項目都能賺錢的，是否做得好，利潤有沒有，項目的管理層、核心員工起到更大的作用，從這方面說，企業也是把營銷的壓力轉移到這部分管理層、員工身上，有風險共擔的因素。”
劉世恩認為，地產合夥人興起有其誕生的必然性。由於房地產市場利潤減少，大企業離職率高，以激勵機制為主要手段的合夥人制度，確實可以讓項目的管理層、核心員工更賣力，但這些也意味著員工付出更多，由於各傢房企都在探索，房企、樓盤的經理人、核心員工轉變為合夥人後，工作加壓後的投入產出比如何，尚不得而知。
“個人認為，現在的合夥人制還是噱頭多一點。”劉世恩就表示，合夥人在持股之後，究竟對項目有多大的決策力和影響力並不好說，這涉及房地產營銷傳統制度的徹底轉變，需要時間檢驗。
作為廣州市國資委旗下的港交所上市房企，越秀地產是國企背景房企中首個嘗鮮推行合夥人制的房企。在今年2月，其拿下佛山禪城佛平路地塊後，就將這一全新項目，作為合夥人制度的試點項目。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-03-13/08385981946131645779445.shtml
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