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??《華爾街日報(》這樣描述WeWork:這間成立四年的公司主營業務是承租大面積的辦公區域,然後進行分割,再分別轉租給初創企業;它希望一起工作的創業者們互相交流創意,分享辦公區域與行政服務;WeWork將最終發展成初創企業們的溫室。

??其實,這種WeWork模式屬於寫字樓聯合辦公模式,但它並不是這個模式的首創。聯合辦公模式還包括以ServOffice模式為代表的服務式辦公室,而且這種模式早已進入中國。僅在北京,雷格斯、世鰲國際等服務商就建立瞭近百個寫字樓。它們分佈在國貿、三元橋、朝陽門等商圈。

??包括以SOHO中國為代表的甲級寫字樓,以及更多更廣的乙級寫字樓和國有三產辦公樓。雖然樓宇品質差,但大多位居城市中心。後者在硬件復制上並不難,已經有很多從業者打著孵化器或服務式辦公室的名義經營。如果從軟性服務和創業輔導方面下手,也會瓜分WeWork的市場。

??同時,2009~2013年貨幣供應量高達63萬億元,遠遠超過中國自開國以來到2008年底59年的貨幣供應量。高附加值、高回報的新興行業增量貨幣的出口之一,資本市場也在不斷推動創業。

??與工業園區大多處於城市邊緣和城市周邊衛星城鎮不同,此類文化創意產業園很多集中在市區內。以798為代表的老舊廠房翻新改造的園區,文化、廣告等行業企業紮堆,奧運會之後新增瞭尚8、77文化創意產業園等品牌。從物業獲取角度,文化創意產業園是“毛大慶們”的主要對手。



??第二,寫字樓產品形態變革。一方面,租面積到租工位,非標準產品到標準產品的進步,瞬間打破瞭以樓層、面積、戶型、使用率等為代表的寫字樓的復雜性。另一方面,租賃標的可伸縮性以及租期的靈活性,又減少瞭企業對未來發展不確定性的顧慮。因此營銷成本也將隨著產品的改進而降低。從購買決策上來看,租一張工位和買一個漢堡有本質區別嗎?

??第四,空間硬件到服務的變革。辦公空間是企業最基本、最底層的需求。有瞭辦公室,註冊成立公司具備法人資格後,考慮的才是生產經營、財稅、人力資源等服務增值。運營方提供的第三方服務降低瞭客戶采購成本的同時,也降低瞭第三方服務商的銷售成本,而運營方自身則獲得客戶關系和黏性,最終實現三贏局面。

??與此同時,老舊廠房和公建也迎來瞭新的生機,這正是“毛大慶們”所看重的。在產業結構調整和優化城市空間佈局背景下,北京推行淘汰“三高一低”產業的舉措,將使大量的商辦物業浮出水面。

內容來自sina新聞

??第三,集約經營到共享經濟。客戶獲得的不再僅僅是一塊面積或一張工位,還包括前臺、會議室、茶水吧和休閑區等公共資源。而大部分企業對於公共空間存在依賴性,尤其隨著通信網絡技術的興起,便攜筆記本、iPad的普及,人們越來越多地嘗試在多元化的空間內完成工作、交流、協作——但這部分空間的實際使用率並不高,甚至包括工位本身也是如此。而從另一個角度來看,使用比擁有更有價值。對運營方而言,服務新客戶的邊際成本趨向為零,有機會降低門檻獲取更大的市場容量——類似健身俱樂部的會員制。

??支撐WeWork高估值的要素,不光是共享經濟或房地產的創新模式,還有廣闊的市場。

??即移動辦公的使用習慣。對於美國一人公司和自由職業者來說,全日制、一周7天可使用的辦公地點可能意味著節省成本。這一點在WeWork的會員基數上可以體現:WeWork發展到20萬平方英尺的時候,其空間最多容納3000個人同時辦公,但當時WeWork的會員是1.4萬名。這說明租用固定工位的客戶隻占一小部分,大部分會員會按需預訂工位——WeWork成為城市公共空間,與傳統辦公空間的搭配使用。這種趨勢在國內不知需要多久才會形成主流。

??ServOffice模式同樣具備WeWork模式的四大特質,它以服務性為賣點,為客戶提供具備辦公傢具、設施以及秘書、會計等人員和行政服務等整套辦公體系,也是寫字樓“化整為零”的經營典范。通過分割租賃空間、提供公共空間和服務,實現集約經營,減少企業固定資產投入,降低一線城市甲級寫字樓的入駐門檻。這種辦公室在歐美也被稱為商務中心或即時辦公室。在起源地美國極其普遍,它幾乎存在商務區的每一棟寫字樓中。

??在中國的操作空間

??3月8日,萬科副總裁毛大慶離職再創業,要學習WeWork創業當“二房東”,但WeWork這個去年12月份就被估值50億美元的“聯合辦公”場地,並不像隻是賺取租金差價的二房東那樣簡單。

??反觀國內,經濟結構調整與房地產拐點論的出現,以及存量房時代的到來,資本界和媒體呼喚中國版WeWork出現也不足為奇瞭。

??集約經營下的協作空間

??第一,地產開發到地產運營的輕資產變革。雖然近年來國內商業地產、樓宇經濟被看好,但是傳統模式下“拿地、開發、招租”的資金投入量大,運作周期漫長。相比之下,以WeWork模式為代表的地產運營商通過物業改造升級,可以在數月內完成項目交付,快速回籠資金。

??從大環境來看,我國正處於大眾創業的風口,市場與政策利好。2014年全年國內新註冊市場主體1293萬戶,同比增長45.9%。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-09/07565991720207536931557.shtml

??價格、文化和使用習慣是中美兩國的主要差異,也是行業人士普遍擔心WeWork在華水土不服的關鍵因素。能否處理好上述問題是走出第一步的關鍵所在。

??從社會分工來看,第三產業增長勢頭強勁,以互聯網、現代服務業為代表的新興行業存在巨大的市場空間。在這些細分市場裡,原有企業分工衍變成社會分工成為趨勢,占中國企業85%的私營企業成為主角。

??2010年,WeWork創辦,美國“一人公司”的數量已超過2000萬傢,經濟危機和高失業率讓此數字每年以14%的速度增長。在WeWork獲得3.55億美元融資的2014年,美國自由職業者和獨立工作者總量已達4200萬人,他們是聯合辦公場所的典型客戶。

??而企業辦公場所卻沒有得到充分滿足。北京市寫字樓存量雖早已突破千萬平方米,但過去4年中租金卻持續走高,整體空置率不足5%。

??一是老舊工業廠房。數據顯示,北京市城六區內老舊廠房存量達數百萬平方米。二是批發市場。根據京津冀一體化方案,北京市產業升級計劃已被提上日程。朝陽區將外遷245個專業批發市場,東城區也有41個面臨轉型升級的市場,體量達100萬平方米。

??打著WeWork和“大眾創業”的金字招牌,可以從政府手中輕松獲取老舊廠房資源——這將成為地產人的金飯碗,無論是土地本身還是附屬建築物的持有和改造翻新,成本都要比開發模式低得多。價值窪地的老舊廠房稍作設計包裝,即可實現翻倍甚至多倍的租金效益。即使不懂經營,也可以招來咨詢和創投機構,輸出創業輔導、投融資服務。

??盯上WeWork模式的不僅僅是地產派,開發、運營、基金等所有關聯行業,以及孵化器機構也在爭搶地盤,它們尤其青睞低成本物業。創業者們對甲級寫字樓高大上的硬件並不敏感,他們希望得到的是聯合辦公所帶來的生態環境。

??以往北京中關村(000931,股吧),再差的寫字樓租金每月也要200元/平方米,人均工位成本超過1200元/月,孵化器不得不采用平價策略、甚至賠錢對創業者提供工位出租,然後靠政府補貼糊口。如果老舊廠房獲取物業成本可以無限降低,通過改造擴建或增加樓層實現復式、LOFT,那麼租金壓力不復存在,還可能以此形成競爭力,推出免費工位以吸引更多創業者,增加入孵團隊,提高項目質量。

??眾多的對手卡債協商二胎年息借貸增貸轉貸

??看似天時地利人和,但WeWork的本土化一定會成功嗎?任何產品或服務的終端都是人的行為,而不同文化則可能是導致WeWork水土不服的因素。

??WeWork收費並不低。包含瞭公共服務的工位月租是350~400美元,折合人民幣約2200~2500元。即使不考慮中美兩國人均GDP比例和位置因素,其租金也高於北京普遍創業場地的工位價格。而當價格高於自己心理預期時,中國人習慣嘗試用“每平方米價格”來計算租金成本,而忽略服務增值的部分。如果照搬WeWork的定價方式,必然形成門檻,更無法吸納“大眾創業”。

??在WeWork,創意、科技、專業服務、教育和非盈利事業等類型客戶可以暢快交流、分享、互助,產生協作價值恰恰是其社區文化的精髓。反觀目前國內,似乎隻有科技孵化器才具備“聯合辦公”的基因,相同或關聯行業信息對稱,同一類人從瞭解到信任後的開放合作。而中國版WeWork如果不能產生多元化的行業聚集疊加價值,隻是把五花八門的公司湊在一起,那僅僅是合租。

??無論是WeWork還是ServOffice,都是創新型辦公場所的代表,與國內現有寫字樓經營模式相比,它大體有四點變革:

??最後,我們再掃描下國內現有寫字樓市場,看看中國版WeWork會有哪些對手。

??雖然大多定位科技類孵化器,總理口中的“互聯網+”,北京市每年60萬畢業生,使得集中在中關村科技園區和大學周邊的孵化器看上去更吃香。據科技部火炬中心官方發文,國內已有超過1600傢孵化器,在孵企業8萬餘傢,就業人數175萬。

??即服務式辦公室行業。如果說孵化器服務的是準公司和初創型企業,那麼服務式辦公室則偏向人少、圖方便,適合從事現代服務業的經理人創業,主要是紮根城市的商務區的甲級寫字樓,如北京國貿CBD、上海陸傢嘴、廣州珠江新城、深圳等。據筆者近年來不完全統計,國內主要一線城市的服務式辦公室數量超過300個樓層,辦公面積近50萬平方米。

??將美國“二房東”的商業模式“移植”到中國,會有很大的市場空間,也會遇到很多兇悍的對手。

WeWork二房東升級

??在傢裡SOHO辦公,工作和傢庭界限模糊也會引起各種不便。WeWork更像是一個正式的辦公場所,並且大傢可以聚在一起抱團取暖。

??WeWork在歐美兩地的十幾個辦公場地中,創意、科技、專業服務等類型客戶高度集中,這些看似不相關的企業之於任何一傢公司都具有依賴性和互補的可能——一方面是入駐客戶,另一方面又充當瞭生態環境的一份子。如果能夠順著行業關聯、產業融合的角度去營造一個利他、多贏的生態圈,WeWork模式還是很有希望在中國土壤上開花結果。


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??聯合辦公模式的典型代表,美國公司WeWork,它讓不同背景的人共享一個辦公空間和行政服務,一起工作、交流、分享。同一空間下的跨界組合產生的疊加效應,是與以往封閉辦公空間或SOHO所不同的。

??與WeWork場地的開放——透明玻璃隔墻的辦公室和大面積的敞開式工位區不同,ServOffice的工位是以獨立辦公室的形式存在,更具私密性。入駐企業多偏向獵頭、投資、企業顧問等咨詢服務的商務類客戶。硬件檔次和工位租金也更高。當然,辦公空間的開放與封閉僅僅是物理形態的,而聯合辦公的價值在於不同群體在一起交流、分享與協作。

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