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  增城、從化撤市設區迅速引發人們對於廣州限購是否擴容的諸多聯想和關註,從某個側面也反映當下房地產市場對於調控政策調整的敏感。

  撰文:南方日報記者鄭佳欣李廣軍蔣勁勁

  面對限購是否擴容的懸念,不少開發商早已提前佈 局,在去年就開始"搶跑"。保利地產廣東公司董事長餘英在其個人微博上直言,"早知道瞭,所以我們早已經行動瞭"。位於增城的項目保利東江首府在去年十月 黃金周以來,其針對改善型買傢的大面積洋房產品推貨勢頭也不斷加大,且優惠力度不小。

  房價

  近日,廣州市正式公佈行政區劃重大調整方案,原蘿崗區和原黃埔區合並為新的黃埔區,從化市、增城市"撤市並區"。從化、增城撤市設區後,不限購的樓市政策是 否保留,正是這一區劃調整帶來的最大樓市變數。按照去年出臺的《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》,"限購區域覆蓋城市全部行政區 域"。

  作為廣州周邊近年來持續升溫的兩大區域,增城和從化一直以來處在限購猜想的風口浪尖。自2010年10月廣州出臺限購令之 後,增城、從化兩地就因不在限購之列而成交量猛增。增城、從化自2011年開始實行限價、不限購的政策,相比廣州市轄十區而言,兩個城市的房價漲幅控制較 為良好。根據去年12月廣州市國土房管局公佈的數據,廣州10區新建商品住宅網上簽約均價為15333元/平方米,環比上升9.9%,而增城為8163元 /平方米,環比上升7.4%,從化為7727元/平方米,環比上升7.3%。

  與前幾輪調控著力於需求面的抑制不同,新一屆中央政府更重視增加供應的市場調節機制,並進一步強調住房保障建設。吳定金表示,今年房地產市場可能會出現行政手段和市場手段調控並行的狀況,對於廣州、深圳等地而言,市場手段調控可能主要就在於增加樓市的供應。

  "如 果增城、從化執行限購,將不可避免對區內樓盤的全年銷售目標預期進行調整,此外也將在營銷手段上適時進行調整,盡量將政策沖擊影響減至最小。"有開發商告 訴記者,公司依然看好廣州樓市未來發展,今年將加大在廣州的項目佈局。例如在蘿崗黃埔合並而成的新黃埔區,或者其他樓市開發熱點區域,乃至舊城改造項目, 隻要有好的地塊項目,都會繼續去積極爭取。

  正是在這樣的焦灼狀態下,增城、從化兩大成交重鎮對於廣州房地產市場的影響進一步凸顯。黎文江分析,去年廣州十區二市的一手住宅成交有1000多萬平方米左 右,而從化增城的成交就占瞭其中的300多萬平方米,占比率達到30%,從量來看還是比較大的。"這兩個區域的大部分購買力還是廣州買傢,如果增城、從化 兩地樓市形勢有所變化,對於緩和需求壓力和控制房價水平都會有很大的影響。"

增城從化撤市設區 廣州限購是否擴容?

  馬年剛到,廣州就公佈瞭2014年土地供應計劃,比以往年份都要來得更早,總宗數和總面積均創出三年來的"新高",遠遠超出市場預期,也充分體現瞭政府力圖通過擴大土地供應來影響市場預期、平抑房價的決心。

  省房協理事趙卓文表示,發揮市場機制的作用,通過擴大土地供應,來平衡樓市供求矛盾,降低樓價上升預期,無疑比通過行政幹預來抑制需求更為有效。"廣州加大土地供應,倘能再堅持2-3年,樓市的供求矛盾將有望逆轉。"

  新年伊始,在調控政策基本保持不變的情況下,全面深化改革以及醞釀建立樓市調控長效機制的預期,在樓市發生瞭微妙的 發酵。2014年春節後,廣東樓市的一些新動向--如行政區劃調整、銀根趨緊、房企戰略調整等,對市場預期及購房者心理產生瞭不小影響。為瞭厘清各種因 素,有助於您判斷新年樓市走向,南方財富將連續推出"新年樓市怎麼看"系列報道,敬請垂註!

  專傢提出,今年房地產市場可能會出現行政手段和市場手段調控並行的狀況,對於廣州、深圳等地而言,市場手段調控可能主要就在於增加樓市的供應。

  春節期間平靜的廣州樓市,因行政區域的 調整而微風乍起:增城、從化的撤市設區是否會支撐當地房價上漲?廣州樓市限購是否會從現在的十區擴容至全市范圍?業內人士表示,撤市設區將有助於吸引人流 至郊區居住,緩解市中心的交通、住房壓力,但是也不排除市場行情暴漲導致限購政策出臺的可能。

  記者昨日走訪從化增城數個樓盤瞭解到,近期到樓盤現場看房的客戶有所增多,不少客戶是此前已看過房,聽說設區消息後再到現場,但是並未出現恐慌搶房現象。從化某樓盤銷售人員告訴記者,昨日電話咨詢的廣州市區客戶也有增多,主要關心房價變化和限購問題。



  編者按

  廣州某大型品牌上市房企營銷負責人對本報記者表示,從化增城撤市改區後,如果轉而執行限購政策,肯定對區 域樓市有相當影響。以該房企在從化的大型住宅項目為例,以往成交中有六至七成為廣州市區買傢。如果執行限購,對定位休閑度假的該樓盤產生不小影響。該營銷 負責人也表示,目前還不清楚從化增城會否執行限購,他們還未收到政府的正式通知。

  成交"冬眠"開局觀望期或持續

  節後至今,廣州、深圳等重點城市的房地場市場大多處於"蓄勢"的狀態。每逢春節,受開發商推盤節奏放慢、市場觀望情緒加重等節日因素的影響,樓市特別是一線城市樓市開始進入"休眠"期。今年春節前後,北上廣深等一線城市樓市幾乎毫無意外地均陷入瞭"冬眠"。

  地方開閘推地增加供應抑制房價上漲



  增城從化撤市設區不排除納入限購

  吳定金指出,2013年廣州價格上漲幅度較大,而今年上半年仍將保持上漲的慣性,但是下半年房價見頂後將進入盤整期。他指出,去年受政策的影響,中心城區在 一定程度上出現瞭供求失衡,有市中心樓盤漲幅甚至超過30%,這些漲幅過大的樓盤在今年需要考慮如何消化價格上漲過快帶來的影響。他發現,去年下半年廣州 樓市成交量同比漲幅逐漸回落,樓市成交的壓力逐步增大。

  位於增城的另一大型社區碧桂園鳳凰城,在去年下半年也加瞭對剛需及改善型產品的推貨力度,可售貨量基本在去年消化,今年初已是清尾貨狀態。新的組團可能還需要相當一段時間才能推出,直接回避瞭當下的政策變化帶來的影響沖擊。

  根據搜房網統計數據顯示,廣州2014年1月網簽數量持續瞭去年下半年以來的低水平狀態。其中,中心六區網簽802套,僅占全市網簽套數的15%,延續 2013年下半年以來持續的低水平。外圍區域依然是成交的主力,增城、從化分別成交1420套和779套,是最多的兩個區域,合計占比達到4成。

  而據世聯行數據,深圳1月份新增商品住房供應35.01萬平方米,環比下跌47.14%,同比下跌32.50%。市場成交量出現大幅下跌,成交面積17.06萬平方米,環比下跌44.39%,同比下跌69.99%。

  業 內人士稱,樓市春節期間的清淡走勢是周期性和階段性的,合乎市場預期,節前由於信貸趨緊、地方調控政策出臺等引發的清淡行情則將影響未來較長一段時期的走 勢。而國傢層面的堅持調控不動搖、不動產登記制度、房地產稅試點擴圍等政策措施持續推進,也讓不少業內人士頗感"壓力山大"。

  專傢 分析,1月份廣州乃至全國大多數城市的樓市成交銳減,既有春節前夕傳統淡市的因素,也有一些特別因素。因為在臨近2013年底,多個城市再推地方調控使限 價令進一步趨緊,同時,信貸政策收縮,商品房供應提速、土地供應結構逐漸變化等多方因素作用下,樓市觀望情緒有所加重,是新年樓市開局成交銳減的重要原因 之一。

  在2013年第四季度,陸續有17個城市升級調控力度。對比各城市調控細則,廣州作為此輪房價貸款代辦屏東二胎年息上漲的領漲城市,其收緊程度最嚴,對非戶籍人士購房要求提供5年內連續繳交3年以上的納稅或社保證明。

  "去年年末地方政府調控措施密集出臺,供求雙方都在觀望等待,這樣的形勢將在今年上半年持續較長一段時間。"中原地產項目部總經理黃韜說。

  策劃統籌:盧軼



內容來自sina新聞

  "廣州今年樓市調控主要還要看國傢是否會繼續提出年度房價控制目標,如果對於2014年仍然有嚴格的房價控制目標,那麼限售、限簽、限價等本地化調控政策短時間內仍然難以退出。"保利地產代理有限公司市場部總經理吳定金說。

  雖然此前市場上出現瞭應迅速拋棄行政調控措施的一些觀點和聲音,但多位業內專傢認為,在過渡期仍應嚴格執行限購等政策,通過"治標"為建立長效機制的"治本"贏得時間。

  廣州房地產專傢鄧浩志表示,從化增城兩地撤市設區利空利好目前還難以判斷。"對從化居民而言,一夜間都成瞭'廣州銀',戶籍價值提升不容置疑。"但同時也要考慮到建區後從化是否跟隨廣州實施限購政策。



  記者從廣州市國土房管局瞭解到,2014年,廣州將按中央和市委市政府決策部署,保持房地產市場調控政策的穩定性和延續性,將主要加強多個方面的工作實現穩 定市場、保障民生和保障發展的"共贏",包括增強政府調控土地市場能力,保持商品住宅用地的穩定供應,滿足市場需求。預計2014年商品住宅用地計劃供應 5.27平方公裡,地塊覆蓋廣州市中心城區和各個重點功能區。



  動向

  "預計今年房價難再大起大落。"黃韜說,在樓市調控不放松的背景下,廣州等一線城市樓市可能會出現區域分化,如供應相對緊缺的中心城區仍將保持上漲,而部分郊區和供應量較大的區域則房價會有所回落。

  上海易居房地產研究院對新年中國樓市的具體數據作出瞭這樣的預測:商品房成交均價繼續回升,全年增幅在7%左右;70個大中城市房價指數同比預計增長4%左右,一、二線城市房價漲幅有所放緩,三、四線城市房價上漲空間不大。

  展望新的一年,房地產市場還有諸多不確定政策性因素影響。不少業內人士表示,隨著不動產登記制度的落實,住房信息聯網的推進,房地產稅試點的擴圍,可以遏制住住房的投機、投資需求,但是能否撼動高房價仍有待觀察。

  合富輝煌首席分析師黎文江則分析說,全國很多大城市在限購問題上都不會一刀切,都是主城區限但放開近郊區域。"即使是從化增城撤市變區,也應該會走這樣的路 子。"在不少業內人士看來,今年廣州的房價控制壓力依然很大,行政區劃變更後,增城、從化維持限價不限購的調控政策,反而可以起到拉低廣州房價的作用,有 利於廣州調控目標的實現。

  某網站發起的一項網絡調查顯示,超過六成的網友認為,廣州區劃調整增城、從化將納入限購的行列。

  市場

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-02-18/08463929590.shtml

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