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近日，中國銀行業協會發佈的《2012年中國資產托管行業發展報告》顯示，截至2012年末，國內18傢托管銀行托管資產規模突破22萬億元，較上年增長58.25%。在各類產品的資產規模分類中，券商資產管理托管規模為1.56萬億元，較2011年上升5.58%，成為去年市場份額增加最多的托管資產類型。
千億類信托輸血房企
"這種融資方式會成為未來房企融資的一個重頭戲。"深圳一傢大型券商資管部經理對本報記者表示。
"目前信托產品收益率的下滑，與券商等資管機構的加入不無關系。"前述深圳券商資管部經理對本報記者表示，相較於信托公司對房企融資"432"(四證齊全、30%資本金、二級開發資質)的要求，資產管理產品的發行對房企可謂沒有什麼門檻，"隻要能夠賺到錢，券商和基金子公司都願意做"。
內容來自sina新聞
近期不斷曝出的房企聯手資產管理公司推出資產管理計劃，則將此種融資方式推出水面。
而民生加銀資產管理有限公司的母公司即是公募基金--民生加銀基金管理有限公司。"不過我們屬於私募基金，不會公開披露此類產品的發行。"民生加銀資產管理有限公司綜合部人士稱。
一邊是持有大量貨幣需要尋找合適投資渠道的資產管理公司，一邊是擁有巨大融資需求的房企，在去年以來監管部門針對資產管理市場出臺的一系列投資"新政"促動下，有瞭名正言順的合作理由和機會。
民生加銀資產管理有限公司綜合部人士在接受中國房地產報記者采訪時也表示，"我們早就有發針對房企的資產管理產品，隻不過很多信息沒有公開披露而已。"
不過，資產管理產品發行門檻較低，不得不讓人憂心，是否會導致大不良房企項目也加入發行此類產品的大軍，從而加大未來到期償付的風險？
而這些融資計劃僅是房企與資管公司合作的"冰山一角"。據業內人士測算，去年以來，已有數千億元資金借道此"類信托業務"進入房地產。
事實上，一些針對房企的資產管理產品的發行標準確實較信托產品要寬松得多，如嘉實基金子公司嘉實資本於今年1月發行的"嘉實基金盛世美瀾園專項資產管理計劃"中，盛世美瀾園則屬於三線城市的別墅項目，並不滿足"432"原則。
8月1日，天津市房地產發展股份有限公司(簡稱"天房發展")發佈公告稱，擬向民生加銀資產管理有限公司申請設立股權收益權資產管理計劃，募集資金不超過10億元。
更低門檻
"公募基金特定資產管理業務的牌照本身是比較稀缺和珍貴的。截至2013年7月16日，全國共70傢公募基金公司，隻有35傢拿到瞭證監會的資管牌照資格。"耶魯財富理財部人士告訴本報記者。
前述天房發展擬向民生加銀資產管理有限公司申請設立的資產管理計劃，系以公司持有全資子公司華塘公司全部100%的股權收益權作為本專項計劃資金對價，專項用於華塘公司津西陳塘(掛)2013-029號和津西陳塘(掛)2013-030號地塊項目開發建設。"專項計劃"期滿，由天房發展按約定價格回購股權收益權。期限為3年。
"我們幫地方政府融資項目發行過此類資產管理產品，也是憑借旗下基金子公司做的這一業務。"前述深圳券商資管部經理對記者透露。
"這一資產管理計劃，本質上與信托產品是一樣的。隻不過前者是由資產管理公司來發行，後者是由信托公司發行。"前述深圳券商資管部經理對記者表示，而這一合作得以成行的關鍵在於，去年監管部門接連推出的托管新政，使得券商、基金、保險、期貨等金融機構紛紛得以進入資產管理市場。
而這一門檻的降低，也是資管類產品相較於信托產品在項目選擇上的優勢。
而在收益率上，"大概9～10個點，和信托產品差不多。"前述深圳券商資管部經理算瞭一筆賬，"一般渠道方能賺1～2個點。基金子公司能賺2～3個點，總的融資成本有14～15個點。"
而房企目前常用的信托融資、私募融資成本也不低。"地產信托產品，雖然平均收益率在下降，但對於中小房企而言，15%左右的融資成本很常見。而目前房地產私募基金產品的年化收益率一般為15%～16%。"一位私募界人士告訴本報記者。
不過，"因為資管業務是去年下半年才開始放開的業務，目前正是需要大力拓展市場的時候，為瞭提高競爭力，資管公司對融資方收費會盡量稍低，給到客戶的收益盡量稍高，例如同類型的產品一般資管產品會比信托年收益率高0.5%左右。"耶魯財富理財部人士稱。
風險把控
盡管去年以來，監管部門有意放開券商、基金的資產管理業務，但在牌照的發放上，還是能夠體現出監管部門的審慎。
其實，房企聯手券商、基金發行的資管產品，今年以來發展得很迅速。信托牌照壟斷地位的打破，許多以前被視為雞肋的項目重新走到臺前。
發展迅猛的資管計劃
"關鍵要看抵押品的價值。"用益信托分析師帥國讓在接受記者采訪時表示，如果以土地作為抵押，房屋二胎 當鋪房屋二胎利息貸款全省皆可處理那麼，即使到期出現房企無法回購股權或償款的情況，也可以通過轉讓或兌現來保障。"不過，資產管理公司在管理資產的能力以及風險把控上不如信托公司，畢竟信托公司發展瞭這麼多年。"
在前述天房發展與民生加銀資產管理有限公司的合作中，也披露瞭具體的增信措施。公司在"專項計劃"存續期內，將持有的華塘公司100%股權質押給民生加銀資產管理有限公司。華塘公司以其持有的津西陳塘(掛)2013-029號和津西陳塘(掛)22013-030號地塊土地使用權為本次"專項計劃"提供抵押擔保。而這兩塊地的競入價格即為17億元，遠超此資管計劃的10億元融資規模。同時，此次"專項計劃"由天房發展控股股東天津市房地產開發經營集團有限公司為其回購股權收益權提供擔保。
"一般資產管理產品的設置中，都會有一些擔保措施和增信措施。"前述深圳券商資管部經理對記者表示，至於在政府監管上，證監會會有一定監管措施，但主要還是持支持的態度，不會很嚴格。
而相較於房地產信托產品的到期剛性兌付，資產管理產品中並沒有這樣的條款。"不過這些資管公司背後股東的實力都很強。而且剛開始起步，它的違約成本還是很高的。從主觀角度來說，資管公司的母公司公募基金公司為瞭維護自身信用，也會對資管公司項目的選擇和風控進行監督。"前述耶魯財富理財部人士表示，未來這種資產管理產品的發展規模會越來越大。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-12/10342330418.shtml
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