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北京學區房瘋漲背後:萬柳地王推高房價
本報記者 劉勇 北京報道
37平方米，報價350萬元；47平方米，報價400萬元，這是哪裡？如果你的答案是香港，很遺憾，你答錯瞭，這是位於北京五道口和萬柳區域的學區房價格。
但報價不等於成交價，如果業主願意，報價可以再加幾百萬。問題是，每平方米動輒9萬、10萬元，能賣得出去嗎？
"這麼高的報價實屬特例，我們都覺得太高瞭，應該沒有人買。"為業主掛出37平方米350萬元的21世紀不動產華清嘉園店的工作人員說。另一位中介公司內部人員也向記者表示："雖然現在學區房業主報價很高，但實際的成交量並不多。"
地王推高房價
日前，記者在萬柳區域內中介門店走訪發現，包括蜂鳥傢園、峰尚國際、康橋水郡等樓盤的很多小戶型報價都超過瞭8萬元/平方米。而這些樓盤有一個共同點就是，都可以上重點小學中關村(5.40,-0.08,-1.46%)三小。相對於小戶型，大戶型的報價沒有這麼誇張，但也超過瞭6萬元/平方米。
去年年底，為瞭中關村三小的入學名額，傢住北京南城的張先生決定在學校對面的蜂鳥傢園買房。蜂鳥傢園地處海淀萬柳區域，區域內學區房集中。與其他學區房的購買者類似，張先生隻求一個入學名額，因此選擇瞭總價比較低的約45平方米的一居小戶型，業主報價330萬元，最後張先生以單價73000元/平方米左右的價格買下瞭這套蜂鳥傢園的小戶型。
然而，時隔3個月，蜂鳥傢園同戶型的房子報價已經達到400萬元，每平方米接近9萬元。
"這個區域的學區房是萬柳地王拍出之後，才開始飛漲起來的。"該區域內一位中介工作人員表示。
去年7月，中赫置地以40%的溢價率拿下萬柳地塊，該地塊創造瞭當時的全國土地出讓單價新高，樓面價超過4.4萬元/平方米。業內人士預測，萬柳地王項目入市後售價或高達8萬-10萬元/平方米。地王甫一面市，周邊二手房價應聲跳漲。
據中原地產報告，萬柳地塊成交後，萬柳區域的二手房均價超過5萬元/平方米。按照北京當時的普通住宅認定標準計算，北京四環內北部地區二手房均價為38880元/平方米，顯然，萬柳區域內二手房的售價已明顯超過這一標準。
而去年底中關村三小新校區在萬柳地區奠基，以及北京樓市整體加速回暖，令該區域的學區房業主不斷提高價格預期，其中，小戶型因為總價相對較低，業主更是報出瞭天價。
2004年底開始入住的蜂鳥傢園，開盤時均價僅為6000元/平方米左右。而在2012年1月份，北京二手房市場最為冷清的時候，蜂鳥傢園的成交的一套房子單價僅為41364元/平方米。如今，這裡的業主信心"爆棚"，一居戶型報價竟超過80000元/平方米。
"去年年底以來，這裡的業主坐地漲價已經不是新鮮事兒瞭，各中介公司為瞭做成單子，常常給業主報出比別傢公司更高的價格以獲得房子的出售權。我們有幾個單子因為別的中介公司的加價而丟掉瞭。"另一傢中介公司的工作人員向記者表示。
對於業主報價的節節攀升，上述萬柳區域的中介工作人員坦言："我們都跟不上業主報價的節奏瞭，每次都覺得已經很高瞭，但業主總能報出一個更高的價格。"
小戶型報價虛高
蜂鳥傢園是區域內成交量相對比較多的樓盤之一，這都緣於蜂鳥傢園一居小戶型居多，對於隻求一個入學名額的傢長來說，用比較低的總價買到一個學區房是相對劃算的事情。而名額用完之後，一些業主或將房子賣掉，或將其出租。
"因為蜂鳥傢園小戶型居多，現在的總價基本在400萬元左右，去年初的價格也就200萬元左右，總價比較低。因為入學名額可以循環使用，一些買傢用完名額之後，就會把房子賣出去，一部分人會出租。目前，樓盤裡70%為租戶，自住的非常少。"上述中介表示。
"蜂鳥傢園的房子出房率在這個區域是比較高的，這裡的房子不少都是三易其手。幾經易手，每次成交加上稅費，業主還想多賺一點，考慮到這些因素，每次易手，業主當然是盡量加價，能多賺一點就多賺一點。這也是業主報價節節攀升的原因之一。"
與蜂鳥傢園情況相似的還有位於北京五道口附近的華清嘉園。記者通過走訪幾傢中介公司的華清嘉園門店，發現小戶型的報價也超過瞭8萬元/平方米。
其中，一套37平方米、報價350萬元的小戶型尤為引人關註，因為折合下來，這個小戶型的單價高達9.46萬元/平方米。
這樣的報價讓該樓盤的開發商任志強也忍不住感嘆："我們2000年開盤的時候才賣4000元/平方米。"這傢門店正是近日報道所稱的門店，有一套37平方米的小戶型業主報價350萬，單價達到9.5萬元/平方米，遠遠超過大多數同類戶型的報價。
"自從這個價格被發佈出來之後，我們的電話就被打爆瞭。業主報這麼高，我們都覺得賣不出去，也不向客戶做推薦。"21世紀不動產華清嘉園店一位工作人員對記者說。
中介機構的成交數據顯示，2012年1月-2012年11月間，蜂鳥傢園的成交單價最高的一套房子是2012年8月份的53409元/平方米。該樓盤最近的成交紀錄是2012年12月份該樓盤的一套小2胎房貸銀行利率年息怎麼貸款比較會過件戶型，成交單價為72760元/平方米。
"現在並非學區房的成交高峰期，一般來說學區房成交比較多地集中在每年的第二個季度至開學前的時間段。現在報價虛高隻是業主的預期，並不代表這個價格可以成交。"鏈傢地產分析師張旭向記者表示。
有媒體報道，37平方米、報價350萬元的小戶型業主已決定撤單，暫緩銷售。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-23/08221973108.shtml
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